RichUncles.com – So führen die reichen US-Onkels dich zum Schotter

RichUncles ist eine der wenigen P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen in den USA, die für ausländische Investoren geöffnet sind. Wie in diesem Beitrag beschrieben, können Anleger über den „RW Holdings NNN REIT“ in ein breit diversifiziertes Portfolio von Bestandsobjekten investieren. Jetzt schauen wir uns näher an, wie sich die Rendite zusammensetzt und wie die Ausschüttung erfolgt. Außerdem geht es um die Knackpunkte Zweitmarkt und Steuern und den Investmentprozess.

Rendite und Ausschüttungen

Die Rendite liegt aktuell bei ca. 7%. Leider wird die Rendite auf der RichUncles Webseite nicht transparent ausgewiesen. Der Gewinn eines REIT ergibt sich aus den monatlichen Dividendenzahlungen, die unter anderem aus den Mieteinnahmen gespeist werden, und aus der Wertsteigerung der Immobilien. Um als REIT qualifiziert zu bleiben, müssen die reichen Onkels übrigens mindestens 90% des steuerpflichtigen REIT-Jahreseinkommens ausschütten. Die Ausschüttungen erfolgen monatlich als Dividendenertrag an die Aktionäre. Es gibt auch nicht besonders viele Reviews und Erfahrensberichte, die da konkreten Einblick gewähren. Einige Anleger berichten, dass sie bisher konstant 6% Dividendenrendite über die monatlichen Ausschüttungen erhalten haben. Kombiniert mit der ca. 1% jährlichen Wertsteigerung kommt man dann also auf 7% Gesamtrendite. Die Wertsteigerung kann an der Entwicklung des NAV („net asset value“, Nettovermögenswert oder Nettoinventarwert) abgelesen werden. Dieser wird im Gegensatz zu den monatlichen Ausschüttungen einmal jährlich offiziell bekanntgegeben. Der NAV je Anteil (oder Aktie) hat sich jeweils zum Stichtag 31. Dezember folgendermassen entwickelt: 10,05 USD (2017), 10,16 USD (2018), 10,27 USD (2019). Die Wertsteigerung beträgt also etwas mehr als 1 Prozent. Die Laufzeit der Investition wird ebenfalls nicht konkret kommuniziert, ich habe etwas von 4-7 Jahren gelesen, würde meine Hand dafür aber nicht ins Feuer legen. Generell ist die Investition in Bestandsobjekte auf jeden Fall langfristig zu sehen.

Investmentprozess

Nach der Registrierung auf der Plattform erfolgt auch die Investition vollständig online und ist denkbar einfach. Zuerst wird der gewünschte Anlagebetrag abgefragt, wobei es ab 500 USD los geht:

Abb. 1: RichUncles – Start des Investmentsprozesses

Dann wird festgelegt, ob die Dividenden automatisch angelegt oder ausgeschüttet werden sollen:

Abb. 1: RichUncles – Auswahl des Dividendenhandlings

Das war’s dann auch schon. Dann muss nur noch der gewählte Anlagebetrag auf das RichUncles Bankkonto überwiesen werden.

Verkauf der Anteile

Derzeit gibt es keinen Sekundärmarkt, auf dem die Beteiligungen an andere verkauft werden können. Richuncles bietet jedoch nach einer Mindesthaltedauer von 90 Tagen den Rückkauf der Anteile an. Dies ist nicht garantiert, das Unternehmen stellt jedoch fest, dass es einen Antrag auf Aktienrückkauf bisher nie abgelehnt hat. Was kostet dieser Aktienrückkauf? Es wird eine Verwaltungsgebühr berechnet, die je nachdem, wie lange die Anteile gehalten wurden, jährlich sinkt: Innerhalb des 1. Jahres ab Erwerb der Beteiligungen werden 3% des Investmentbetrags abgezogen, im 2. Jahr sind es dann noch 2%, im 3. Jahr sinkt die Gebühr auf 1%, und nach mehr als 3 Jahren Haltedauer werden die Anteile kostenlos zurückgekauft.

Steuer, Währungsrisiko und Bankkonto

Ein RichUncles Mitarbeiter erklärte mir, dass in Deutschland steuerlich ansässigen Investoren 15% Quellensteuer von der monatlichen Dividendenzahlung direkt abgezogen werden. Inwieweit dies gegenüber dem Fiskus hier bei uns geltend gemacht werden kann, müsstet ihr mit eurem Steuerberater klären.

Da die Investition in USD erfolgt, ist natürlich auch das Währungsrisiko nicht zu unterschätzen.

Als Anleger auf RichUncles muss man ein Bankkonto in den USA besitzen, von dem die Ein- und Auszahlungen erfolgen. Dies kann über Dienstleister wie Transferwise* zur Verfügung gestellt werden. Der RichUncles Support teilte mir explizit mit, dass diese Konten von der Plattform unterstützt werden.

Fazit

RichUncles bietet ein solides Investment in ein breit diversifiziertes Portfolio von Bestandsobjekten mit einem guten Rendite/Risiko-Profil. Die Rendite der reichen Onkels von 7% kann in Deutschland mit Bestandsobjekten auf P2P Plattformen schwer erzielt werden. Als Vergleich erzielt Exporo* (Bestand) durchschnittlich 4,4% Rendite, auf der spanischen Plattform Housers* sieht es ähnlich aus. Dass Ausschüttungen monatlich erfolgen, ist sehr erfreulich; auch dass die Dividenden automatisch reinvestiert werden können. Der RichUncles REIT ist ab 500 USD investierbar, bleibt jedoch ein langfristiges Investment, bei dem die Laufzeit leider nicht klar ist. Es können jedoch Anteile zurückgegeben werden. Dabei fallen bei einer Haltedauer von unter 3 Jahren bis zu 3% Gebühren an. Den automatischen Abzug von 15% Quellensteuer, das Währungsrisiko bei Investments in USD und auch die Notwendigkeit eines US-Bankkontos sollte man als deutscher Anleger nicht vergessen. Letzteres kann über Dienstleister wie Transferwise* erfolgen und stellt daher keine unüberwindbare Hürde dar. Für wen ist RichUncles interessant? Für langfristige Investoren, die in Immobilien-Bestandsobjekte investieren und dabei die Schwankungen an der Börse umgehen möchten.


Anmerkung des Herausgebers:

Zu diesem Artikel von David gebe ich zu bedenken:

  • beim Invest in US REITs gibt es deutlich liquidere Alternativen. Es gibt sehr viele börsengehandelte REITs, die über einen Broker an der Börse gekauft und verkauft werden können
  • es gab diverse Kritikpunkte an der im Artikel genannten Firma in der Vergangenheit (einfach mal googlen)
  • stimmt zum derzeitigen Zeitpunkt ein Invest in einen REIT, der in Gewerbeimmobilien investiert, mit der eigenen Anlagestrategie überein?

RichUncles.com – Mit den US-Immobilien der reichen Onkels Geld verdienen

Die reichen Onkels in Amerika sind in diesem Fall Ray Wirta and Harold Hofer, die Gründer von RichUncles.com. Sie wollen mit ihrer P2P Crowdfunding Plattform direkte Immobilieninvestitionen für Privatanleger schon mit kleinen Beträgen möglich machen. Und das Beste ist: Auch Anleger aus Deutschland können dort investieren. Damit gehört RichUncles zu dem erlesenen Kreis von Immobilien Crowdfunding Plattformen aus den USA, die für ausländische Investoren geöffnet sind. Die beiden populärsten US-Plattformen Fundrise und RealtyMogul wurden in einem früheren Beitrag näher vorgestellt (US-Immobilien mit hohen Renditen: P2P Crowdfunding macht’s möglich), gehören aber leider nicht dazu. Darüber wollen wir jetzt aber nicht weiter lamentieren, sondern schauen uns die reichen Onkels mal etwas näher an.

Aktuell bietet RichUncles eine einzige Investitionsoption an: Ein auf Gewerbeimmobilien fokussiertes Portfolio, das sowohl Büro- und Industrieimmobilien als auch einige Einzelhandelsimmobilien einschließt. Wer sich darüber wundert, dass man in den USA grundsätzlich eher in Immobilien-Portfolios und nicht in Einzelobjekte investiert, so wie europäische Anleger das von hiesigen Plattformen wie Estateguru oder Exporo gewohnt sind, kann sich diesen Artikel kurz anschauen: USA vs. Europa – Wo gibt es die attraktiveren P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen?

Die Investition in das Portfolio läuft über den RW Holdings NNN REIT, der vorher auch „Rich Uncles NNN REIT“ genannt wurde, und seit 2016 Anlegergelder einsammelt. Da der Begriff REIT hierzulande nicht so bekannt ist, gibt es weiter unten eine kurze Erläuterung dazu.

Das Portfolio

Worin investiert man denn konkret? Das Immobilienportfolio des „RW Holdings NNN REIT“ besteht aus 45 Immobilien (bestehend aus 19 Einzelhandels-, 14 Büro- und 12 Industrieimmobilien) in 14 US-Bundesstaaten und umfasst 2,4 Millionen Quadratmeter. Die Vermietungsquote liegt bei 96 Prozent und die durchschnittliche Restmietdauer beträgt 6,2 Jahre (Stand 30. November 2019). Das Vermögen des REIT beläuft sich auf 507 Mio. USD, die Verbindlichkeiten auf 225 Mio. USD (Stand 31. Dezember 2019). Zu jedem einzelnen Objekt werden auf der RichUncles Webseite detaillierte Informationen bereitgestellt:

Abb. 1: RichUncles Portfolio

Der vollständige Prospekt („Prospectus“) steht Anlegern übrigens zum Download zur Verfügung und hat einen Umfang von 461 Seiten inkl. 8 Vertragszusätzen. (Anmerkung: Nein, ich habe ihn nicht durchgelesen …)

Der Fremdkapitalanteil ist auf max. 50% festgelegt und man konzentriert sich auf Einzelmieterimmobilien mit kreditwürdigen Mietern. RichUncles ist ein Triple Net Lease Fund („dreifacher-Nettomiete-Fonds“; auch NNN abgekürzt). Der Mieter kommt dabei für alle Kosten der Instandhaltung der Immobilie einschließlich der Steuern und Versicherungen auf, so dass der Vermieter seinen Aufwand gering hält und sein Cashflow gut planbar wird.

Rendite und Mindestinvest

Und jetzt kommen wir zu den für die meisten Anleger wahrscheinlich wichtigsten Kennzahlen: Die Rendite liegt aktuell bei ca. 7% und der Mindestinvest beträgt 500 USD. Da die Rendite auf der RichUncles Webseite leider nicht transparent ausgewiesen wird, erläutere ich im Folgeartikel etwas näher wie man auf diese 7% kommt und wie sie sich zusammensetzt.

Nicht nur RichUncles, sondern viele P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen in den USA bieten Investitionen in REITs an. Deswegen eine kurze Erläuterung dazu.

Was ist ein REIT?

REITs (Abkürzung für Real Estate Investment Trust) sind Unternehmen, die Immobilien besitzen, betreiben oder verwalten. Dies kann unterschiedlichste Objektarten einschließen: Wohnimmobilien wie Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren oder Bürogebäude, auch Krankenhäuser, Pflegeheime, Hotels, Data Center oder Mobilfunkmasten. Die Besonderheit von REITs ist die Befreiung von der Unternehmenssteuer und die Verpflichtung, jährlich mindestens 90% des zu versteuernden Einkommens an ihre Anleger als Dividenden auszuschütten. Es gibt börsennotierte REITs, deren Anteile wie jede andere Aktie auch gehandelt werden. Die Angebote von Rich Uncles werden als öffentlich registrierte, nicht-börsliche REITs eingestuft. Diese sind insoweit „öffentlich“, als sie bei der US-Finanzaufsicht SEC registriert sind, so dass die Öffentlichkeit ihr Angebot einsehen kann. Sie werden jedoch nicht auf dem freien Markt , d.h. an den Börsen, gehandelt. Der dritte Typus von REITs sind sogenannte Private REITs. Diese melden sich nicht bei der SEC an und ihre Aktien werden auch nicht an den Börsen gehandelt. (Quelle: National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT))

Wie verbreitet sind REITs?

Seit es 1960 mit den ersten REITs in den USA los ging, hat sich diese Anlageklasse mittlerweile in mehr als 35 Ländern verbreitet. Die weltweite Marktkapitalisierung liegt aktuell bei 1 Billion USD, wobei etwa die Hälfte allein auf die USA entfällt. Zu den größeren REIT Märkten zählen unter anderem Australien, Frankreich, Großbritannien und Japan. Bei uns in Deutschland steckt diese Anlagemöglichkeit leider noch in den Kinderschuhen; es stehen aktuell lediglich fünf börsengehandelte REITs zur Verfügung. Das mag daran liegen, dass die Deutschen ihre offenen Immobilienfonds (OIF) lieben, in denen mehr als 100 Milliarden Euro stecken. Warum soll ein Unternehmen in Deutschland sich denn auch als REIT zertifizieren lassen und dadurch gezwungen sein, 90% des Gewinns ausschütten zu müssen, wenn es über einen OIF genug Kapital einsammeln kann und die Anleger mit einer jährlichen Ausschüttung von lediglich 2 bis 3% happy sind? Kurz noch einmal zu den US-REITs: Aktuell geben etwa 1.100 REITs in den USA Steuererklärungen ab, von denen 225 an den Börsen gehandelt werden. Dies bedeutet, dass die überwiegende Mehrheit der US-REITs nicht gehandelt wird, so wie auch der REIT von RichUncles.

Fazit

Der öffentlich registrierte, nicht-börsliche „RW Holdings NNN REIT“, in den Anleger auf der amerikanischen Plattform RichUncles investieren können, ist eine interessante Anlagemöglichkeit für langfristig orientierte Anleger, die auch deutschen Investoren offen steht. RichUncles bietet ein solides Investment in ein breit diversifiziertes Portfolio von Bestandsobjekten mit einem guten Rendite/Risiko-Profil, ohne dabei den Schwankungen wie bei börsengehandelten REITs ausgesetzt zu sein.

Wie setzt sich die Rendite von 7% zusammen und wie erfolgt die Ausschüttung? Was ist zu den Themen Zweitmarkt und Steuern zu sagen und wie läuft der Investmentprozess ab? Das wird im Folgeartikel erläutert.


Anmerkung des Herausgebers:

Zu diesem Artikel von David gebe ich zu bedenken:

  • beim Invest in US REITs gibt es deutlich liquidere Alternativen. Wie im Artikel erwähnt, gibt es sehr viele börsengehandelte REITs, die über einen Broker an der Börse gekauft und verkauft werden können
  • es gab diverse Kritikpunkte an der im Artikel genannten Firma in der Vergangenheit (einfach mal googlen)
  • stimmt zum derzeitigen Zeitpunkt ein Invest in einen REIT, der in Gewerbeimmobilien investiert, mit der eigenen Anlagestrategie überein?

US-Immobilien mit hohen Renditen: P2P Crowdfunding macht’s möglich

Der US-Immobilienmarkt gilt als attraktiv. Selbst Privatanleger können sich über P2P Crowdfunding mit relativ geringen Summen daran beteiligen. Der vorherige Beitrag (USA vs. Europa – Wo gibt es die attraktiveren P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen?) gibt dazu einen kurzen Überblick und es wird ein Vergleich zu dem Angebot in Europa gezogen. Renditen von knapp 10% machen natürlich hellhörig.

Doch welche Voraussetzungen muss ein Anleger erfüllen, um bei Fundrise, RealtyMogul oder anderen amerikanischen P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen investieren zu können? Und welche Finanzierungsmöglichkeiten werden konkret angeboten? Darum geht es in diesem Artikel.

Portfolios

Ein großer Unterschied zu den EU-Plattformen besteht in den angebotenen Finanzierungsmöglichkeiten. Anstatt in Einzelprojekte investieren zu können, werden oftmals auf jeder US-Plattform nur einige wenige Portfolios angeboten, die viele Objekte bündeln.

Fundrise bietet 4 verschiedene Portfolios zur Investition an. Ab 500 USD kann in das „Starter Portfolio“ investiert werden. Dividenden werden quartalsweise ausgezahlt und der Anleger partizipiert zusätzlich am Wertzuwachs der Immobilien. Ab 5.000 USD Mindestinvest bietet Fundrise folgende „Core Plan“ genannte Portfolios an:

Abb. 1: Fundrise Core Plans

Die drei Varianten unterscheiden sich darin, in welchem Verhältnis sich die Gesamteinnahmen („Total Return“) aus den beiden Komponenten Dividende („Dividends“) und Wertzuwachs („Appreciation“) zusammensetzen: Variante A „Supplemental Income“ setzt voll auf Dividende und nur in geringem Maße auf Gewinn durch Wertzuwachs der Immobilie. Dies führt zu sicheren, aber auch geringen Gesamteinnahmen. „Balanced Investing“ setzt auf eine ausgewogene Mischung aus beiden Komponenten. Option C „Long-Term Growth“ setzt mehr auf Wertzuwachs und nimmt eine geringere Dividende in Kauf, was jedoch auf lange Sicht zu der höchsten Rendite der drei Portfolios führt.

Die durchschnittliche Rendite aller Portfolios betrug 2019 übrigens 9,47%, wobei die jährliche Gebühr von 1% dort schon abgezogen ist. Auch bei diesen drei „Core Plans“ werden die Dividenden quartalsweise ausgeschüttet.

Als Investor muss ich mich also nur für eine dieser vier Portfolios entscheiden. Die Laufzeit ist nicht im Voraus festgelegt. Da es keinen Zweitmarkt gibt und die Beteiligungen auch nicht an der Börse handelbar sind, ist dies eine langfristige Geldanlage. Anteile könne jedoch vierteljährlich an Fundrise zurückgegeben werden. Wenn man weniger als 5 Jahre investiert war, ist dafür eine Gebühr zu entrichten, die nach dem bereits investierten Zeitraum gestaffelt ist.

RealtyMogul bietet aktuell zwei Portfolios an, in die Privatinvestoren ab 5.000 USD investieren können:

Abb. 2: RealtyMogul Auswahl REITs

Das Portfolio „MogulREIT I“ beinhaltet Büro- und Einzelhandelsobjekte und und punktet mit monatlichen Ausschüttungen. „MogulREIT II“ hat seinen Fokus auf Wohnimmobilien gelegt und zahlt die Gewinne vierteljährlich aus. Die durchschnittliche jährliche Rendite wird mit 7,7% angegeben, wobei die jährlich anfallenden Gebühren dort schon in Abzug gebracht wurden. Die Gebührenstruktur ist im Gegensatz zu Fundrise leider sehr unübersichtlich, so daß ich keinen genauen Prozentsatz ermitteln konnte.

RealtyMogul bietet kein Rücknahmeprogramm und auch keinen Zweitmarkt. Das investierte Kapital ist also auf jeden Fall bis zum Ende der Laufzeit gebunden, wobei die Laufzeit der Anlage leider nicht klar ersichtlich ist.

Wer kann investieren?

Die Mehrheit der US-Plattformen für P2P Immobilien Crowdfunding sind nur für sogenannte akkreditierte Investoren („accredited investors“) zugänglich. Wer ist ein akkredierter Investor?

In den Vereinigten Staaten wird die Definition des akkreditierten Investors von der „Securities and Exchange Commission“ (SEC) in Regel 501 der Verordnung D festgelegt. Um ein akkreditierter Investor zu sein, muss eine Person in den letzten zwei Jahren über ein Jahreseinkommen von mehr als 200.000 USD verfügen oder über mehr als 300.000 USD Einkommen gemeinsam mit dem Ehepartner. Eine Person wird auch als akkreditierter Investor angesehen, wenn sie entweder einzeln oder gemeinsam mit ihrem Ehepartner ein Vermögen von mehr als 1 Million US-Dollar hat (wobei der Wert des Hauptwohnsitzes nicht dazugehört).

Das ist natürlich schon eine massive Hürde für die meisten Anleger. Die oben genannten Portfolios von Fundrise und RealtyMogul stehen jedoch auch nicht-akkredierten Investoren offen. Das ist einer der Gründe, warum diese beiden Plattform zu den populärsten in den USA gehören.

Und nun zu der wichtigen Frage: Stehen Fundrise und RealtyMogul auch deutschen Privatanlegern offen? Jetzt kommt der Moment der Wahrheit: Leider nein. Beide Plattformen akzeptieren nur Privatanleger mit Wohnsitz in den USA. Über einen Umweg kann es dann aber doch klappen: Da auch juristische Personen akzeptiert werden, könnte man über ein in den USA registriertes und steuerzahlendes Unternehmen (z.B. eine LLC) als Investor auftreten und dann sein Geld anlegen. Der Aufwand lohnt sich aber wahrscheinlich erst ab einer gewissen Größenordnung, die den Rahmen des normalen Privatinvestors sprengt.

Trotz dieses Dämpfers am Ende wollte ich Euch durch den vorherigen und diesen Artikel einen kurzen Einblick geben, wie das Angebot der beiden populärsten P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen in den Vereinigten Staaten aussieht.

Gibt es denn US-Plattformen, die nicht-akkreditierte private Investoren mit Wohnsitz in Deutschland akzeptieren? Ja, glücklicherweise gibt es einige Anbieter, bei denen wir direkt investieren können. Zugegebenerweise gehören sie zu den etwas kleineren und unbekannteren Anbietern. Im nächsten Beitrag stelle ich euch einige davon vor.

USA vs. Europa – Wo gibt es die attraktiveren P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen?

Amerikanische Unternehmen decken 53% der weltweiten Marktkapitalisierung in Aktien ab, mit den Börsen-Giganten Apple, Microsoft, Google, Amazon und Facebook an der Spitze. Die Wallstreet ist die wichtigste Börse auf dem Planeten. Tja, man kommt nicht daran vorbei: Die USA geben im Finanzbereich weltweit den Takt vor.

Abb. 1: Wall Street, New York, USA (Bild von Gerd Altmann von Pixabay)

Doch wie sieht es im Bereich P2P Immobilien Crowdfunding aus? Wer sind die großen Player auf dem US-Markt und was unterscheidet sie von den europäischen Plattformen? Werfen wir einen Blick über den großen Teich.

Die beiden größten Unterschiede zwischen den US- und den europäischen Wettbewerbern sind meiner Meinung nach die folgenden:

  • Bestandsobjekte statt Immobilienentwicklungen: Die amerikanischen Plattformen bieten hauptsächlich Investments in Bestandsobjekte an. Immobilien werden gekauft und dann jahrelang Im Bestand gehalten. Die Mieteinnahmen speisen die regelmäßigen Auszahlungen an die Investoren („Income“). Bei Verkauf der Immobilie partizipieren die Anleger zusätzlich noch am Wertzuwachs („Growth“). Im Gegensatz dazu werden auf den europäischen Plattformen (wie Estateguru*, Crowdestate*, Exporo*, Bergfürst*, etc.) hauptsächlich Immobilienentwicklungen finanziert. Die Projekte decken oftmals den gesamten Prozess vom Grundstückserwerb, Planung und Baugenehmigung, Baudurchführung bis hin zum Verkauf nach Fertigstellung ab. Die Anleger bekommen einen festen Zinssatz, der durch den Gewinn beim Verkauf abgedeckt wird. Einige wenige Plattformen, die auch in Europa Bestandsobjekte finanzieren sind z.B. Exporo* Bestand (Deutschland) , Property Partner* (UK), Housers* (Spanien) und Reinvest24* (Estland). Grundsätzlich haben Investments in Bestandsobjekte ein geringeres Risiko als Entwicklungsprojekte und bieten daher auch niedrigere Renditen.
  • Portfolio statt Einzelprojekte: Viele Plattformen in den USA bieten nur einige wenige Portfolios an, in die Anleger investieren können. Die Portfolios bestehen oftmals aus zig verschiedenen Einzelobjekten. Das erinnert deutsche Anleger an die hiesigen offenen oder geschlossenen Immobilienfonds, die ein ähnliches Konzept verfolgen und viele Einzelprojekte in einen Fonds bündeln um dann ebenfalls durch Mieteinnahmen und Wertzuwächse beim Verkauf Gewinne zu erwirtschaften. Die Plattformen hier bei uns in Europa bieten dem Anleger dagegen die Möglichkeit, die Projekte einzeln auszuwählen, in die er/sie investieren möchte. Da dies wesentlich zeitaufwändiger ist als in ein Portfolio zu investieren, bieten einige Plattformen AutoInvest Features und auch einen Zweitmarkt, um Investitionen einzelner Projekte wieder abstoßen zu können.

Wie sehen die Eckdaten der US- und EU-Plattformen im Vergleich aus? Die beiden bekanntesten P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen in den USA sind Fundrise und RealtyMogul. Für Europa treten an: Estateguru* und Exporo*. Hier der Vergleich dieser vier Plattformen im Steckbrief:


Sitz

USA

USA

Estland

Deutschland

Gründung

2010

2013

2013

2014

Investoren

500.000+

190.000+

45.000+

25.000+

Finanziertes Volumen

4.900 Mio. USD

500 Mio. USD

200 Mio. EUR

566 Mio. EUR

Mindestinvest

500 USD

5.000 USD

50 EUR

500 EUR (Entwicklung)

1.000 EUR (Bestand)

Rendite jährlich

9,47%

7,7%

11,86%

5,8% (Entwicklung)

4,4% (Bestand)

Finanzierungstyp

Bestand

Bestand

Entwicklung

Entwicklung, Bestand

Investitionsmöglichkeiten

4 Portfolios

2 Portfolios

Einzelprojekte

Einzelprojekte

Zinszahlung

quartalsweise

monatlich

Je nach Projekt

Endfällig (Entwicklung)

Quartalsweise (Bestand)

Wie fällt der Vergleich der Plattformen USA vs. Europa aus?

  • Die amerikanischen Plattformen haben mehr Investoren für sich gewinnen können und auch bereits ein größeres Projektvolumen finanziert. Das ist auch nicht verwunderlich, da sie bereits etwas länger am Start sind und der US-Markt sehr groß ist. Die Bevölkerung der EU ist zwar mit rund 450 Millionen Einwohnern (natürlich bereits nach dem Brexit) größer als die der USA mit knapp 330 Millionen, der europäische Gesamtmarkt ist aber für die Plattformen durch Sprachbarrieren und verschiedene länderspezifische Rechtsbedingungen lange nicht so einfach zu erschließen wie der US-Markt.
  • Der Mindestinvest liegt mit 500 USD und sogar 5.000 USD bei den US-Playern weitaus höher als wir das von heimischen Anbietern gewohnt sind.
  • Die jährliche Rendite der amerikanischen Portfolios liegt mit 9,47% und 7,7% weitaus höher als bei Exporo* mit 5,8% (Exporo Bestand kommt sogar nur 4,4%), jedoch niedriger als bei Estateguru mit 11,86%. Nicht zu vergessen: Die aus Bestandsobjekten bestehenden US-Portfolios weisen ein niedrigeres Risiko auf als die hauptsächlich in Entwicklungsprojekte finanzierenden EU-Anbieter.
  • Investitionsmöglichkeiten: Fundrise und RealtyMogul bieten nur 4 bzw. 2 Portfolios zur Investition an. Bei Estateguru* und Exporo kann/muss man über die Jahre aus hunderten von Einzelprojekten wählen. Durch den AutoInvest bei Estateguru kann man den Zeitaufwand reduzieren.

Welches Angebot ist für Anleger denn nun attraktiver?

  • Rendite/Risiko-Verhältnis: Vom Rendite/Risiko-Verhältnis her liegen die amerikanischen Plattformen vorne. Renditen von 7-10% für Investitionen in Bestandsobjekte sind in Europa nur schwer zu realisieren. In Europa kommt man eher auf 3-6% bei den P2P Plattformen. Schielt man zu offenen Immobilienfonds wird man mit rund 3% auch nicht glücklicher und ob man das Risiko eingehen möchte, über oftmals 10 Jahre oder mehr in geschlossenen Immofonds hierzulande zu investieren um dann hoffentlich 6-7% realisieren zu können, ist auch fraglich. Dann bleiben noch börsengehandelte Immobilien-AGs (REITs), wobei man hier jedoch die Volatilität der Börsen in Kauf nehmen muss. Mit Entwicklungsprojekten kann man in Europa auf einigen Plattformen (wie Estateguru*) sogar mehr als 10% Rendite erwarten, nur ist das Risiko dann auch höher als bei Bestandsobjekten. 1:0 für die USA.
  • US-Komfort gegen EU-Individualität: Die Anlage in ein oder zwei US-Portfolios ist wesentlich einfacher und komfortabler als das Auswählen vieler Einzelprojekte. Allein das AutoInvest-Feature kann einen da retten, wenn der Zeitaufwand klein gehalten werden soll. Wenn ich jedoch explizit die Einzelobjekte auswählen möchte, dann bin ich bei den EU-Anbietern besser aufgehoben. Das ist bei unseren amerikanischen Freunden nur bei sogenannten „Private Placements“ möglich; die gehen aber häufig erst bei 25.000 USD Mindestinvest pro Projekt los. Das dies eine Geschmacksfrage ist: 2:1 für die USA.
  • Mindestinvest: Hier liegt Europa klar vorne. Schon mit 50 EUR (Estateguru*) oder sogar schon mit 10 EUR (Bergfürst*) können Anlieger sich an Immobilienfanzierungen über die Crowd beteiligen. Investoren auf den US-Plattformen können erst mit 500 USD oder sogar 5.000 USD einsteigen. Das macht 2:2.

Fazit

Die US-Plattformen im Immobilien Crowdfunding Bereich punkten mit einem besseren Rendite/Risiko-Verhältnis. Der niedrigere Mindestinvest der EU-Anbieter macht die hiesigen P2P Investitionsangebote dagegen sehr attraktiv. Bei der Auswahl der Finanzierungsmöglichkeiten liegt es im Auge des Betrachters: US-Komfort gegen EU-Individualität.

Welche Voraussetzungen muss ein Anleger erfüllen, um bei Fundrise, RealtyMogul oder anderen amerikanischen P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen investieren zu können? Und welche Portfolios werden konkret angeboten? Darum geht es im Folgeartikel: US-Immobilien mit hohen Renditen: P2P Crowdfunding macht’s möglich

Was ist deine Meinung zu diesem USA vs. Europa Vergleich? Schreib dazu gerne etwas in die Kommentare.

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Estateguru vs. Crowdestate – Trotz Zahlungsverzug und Projektausfällen der Verlustaversion ein Schnippchen schlagen

Nein, dieser Artikel ist KEINE Prognose, wie sich Corona, Rezession, Wirtschaftskrise und was uns sonst noch bevorstehen mag, auf deine Finanzen auswirken könnte. Spektakuläre Interpretationen, den todsicheren Blick in die Kristallkugel oder „den ganz heißen Tip“ könnt ihr hier also nicht erwarten. Es geht „lediglich“ um reine Fakten – die aktuelle Leistungsbilanz von Estateguru* und Crowdestate*, die beide zu den beliebtesten P2P Plattformen für Immobilienfinanzierungen in Europa zählen. Und natürlich geht es darum, wie ihr das für eure Anlagestrategie auswerten könnt. Bei Estateguru* erhalten Neukunden aktuell (und noch bis zum 30.04) übrigens einen erhöhten Cashback-Bonus von 1% auf alle Investitionen, einfach über diesen Link* anmelden um den Bonus zu bekommen.

Ich möchte euch als Einleitung kurz von meinem Freund erzählen – und vielleicht findet sich der eine oder andere da ja wieder: Mein Freund Mark interessiert sich für P2P Investitionen in Immobilien und fängt an, kleine Beträge in Projekte mit relativ kurzer Laufzeit zu investieren. Nach kurzer Zeit kommen die ersten Zinsen und dann auch endlich die vollständige Rückzahlung des ersten Projekts. Bingo – es funktioniert! Er wird mutiger und investiert nach und nach in ein paar dutzend Projekte auf mehreren Plattformen. Die meisten Zins- und Rückzahlungen erfolgen fristgerecht, doch es kommt auch zu einigen Verzögerungen. Aber immer noch kein Kapitalverlust! Dann schlittert ein Projektentwickler in die Insolvenz – die Abwicklung kann Jahre dauern und ob/wieviel Kapital zurückfliesst ist nicht absehbar. Außerdem sind einige andere Projekte schon über mehrere Monate im Zahlungsverzug. Was tun? Geld abziehen oder weiter investieren? Natürlich muss Mark mit dem Totalverlust des eingesetzten Kapitals rechnen. Das steht ja auf jeder Plattform, davor warnen Verbraucherschützer und selbstverständlich hat er das irgendwie schon mit einkalkuliert. Doch abseits aller Fakten ist die psychologische Wirkung nicht zu unterschätzen, wenn es dann wirklich zu Verlusten kommt. Er wird tatsächlich Geld verlieren! Auf einmal werden Projekte argwöhnisch beäugt und es wird versucht abzuschätzen, wo denn die Leiche im Keller liegen könnte. Vorbei ist die Leichtigkeit und die nüchterne Betrachtung.

Ich habe das als Anleger schon genauso erlebt wie mein imaginärer Freund Mark. Und vielleicht ging es dir ja auch so oder ähnlich. In der Psychologie und Ökonomie spricht man dabei von der Verlustaversion. Das ist die Tendenz, Verluste höher zu gewichten als Gewinne. Beispielsweise ärgert man sich über den Verlust von 100 € mehr, als man sich über den Gewinn von 100 € freut. Individuen verhalten sich in Entscheidungssituationen irrational, wenn Unsicherheiten eine Rolle spielen. (Quelle: Wikipedia)

Wie kann man denn der Verlustaversion ein Schnippchen schlagen und trotz Unsicherheit und Verlusten weiterhin rational agieren? Im P2P Immobilien Bereich hilft es, sich auf die vorhandenen Leistungsdaten der einzelnen Plattform zu besinnen um so das Risiko so realistisch wie möglich einschätzen zu können.

Wie sieht es denn aktuell bei Estateguru und Crowdestate aus? Estateguru* ist mit 1.365 Projekten und 45.705 Investoren unangefochtener Marktführer im Bereich Immobilien Crowdinvesting in Europa nach Anzahl finanzierter Projekte. Crowdestate* ist auch bereits seit 2014 am Markt und konnte bisher 46.491 registrierte Benutzer für sich gewinnen. 10.384 Investoren haben dort 228 Projekte finanziert. Beide Plattformen können mit Autoinvest und Zweitmarkt aufwarten und haben mit 50 Euro (Estateguru) und 100 Euro (Crowdestate) einen vergleichbar niedrigen Mindestinvest.

Um die Leistungsdaten (Track-Record) der Plattformen zu vergleichen, schauen wir uns den aktuellen Status aller bisher auf den beiden Plattformen finanzierten Projekte an:

Abb. 1: Estateguru vs. Crowdestate – Vergleich Projektstatus

Was sagt uns dieser Vergleich nach Projektstatus?

  • Zurückgezahlt %: Es fällt ins Auge, dass bei beiden Pattformen ungefähr die Hälfte der finanzierten Projekte bereits mit allen Zinsen vollständig zurückgezahlt wurden.
  • Überfällig %: Crowdestate weist aktuell mehr überfällige Projekte auf als Estateguru. Dies beinhaltet alle Projekte, bei denen Zins- oder Kapitalrückzahlungen im Verzug sind. Projekte, die früher einmal überfällig waren, aber mittlerweile vollständig zurückgezahlt wurden, tauchen hier übrigens nicht auf, sondern finden sich unter „Zurückgezahlt“.
  • Ausgefallen %: Auch bei den Projektausfällen liegt Crowdestate gegenüber Estateguru vorne. Auch hier gilt: Ausgefallene Projekte, die mittlerweile schon zurückgezahlt wurden, tauchen hier nicht auf, sondern finden sich unter „Zurückgezahlt“.

Und hier der Anteil der überfälligen und ausgefallenen Projekte im direkten Vergleich:

Abb. 2: Estateguru vs. Crowdestate – Vergleich Projekte im Verzug

Der Anteil der überfälligen Projekte ist bei Crowdestate mit aktuell 11,8% wesentlich höher als bei Estateguru* mit 3,8%. Und auch bei den ausgefallenen Projekten liegt der Anteil bei Estateguru mit 2,9% unter dem Wert von Crowdestate mit 4,5%. Das Risiko des Zahlungsverzugs und/oder Ausfalls lag also bisher bei Crowdestate* höher als bei Estateguru. Ich hatte ehrlich gesagt nicht damit gerechnet, dass dieser direkte Vergleich zu einer so deutlichen Aussage führen würde.

Sollte ich als Anleger also nur noch bei Estateguru* investieren? Die oben dargestellten Leistungsdaten zeigen einen klaren Gewinner. Andererseits ist dies nur eine Komponente zur Einschätzung des Plattformrisikos. Folgende weitere Faktoren spielen dort auch mit rein: Wie sieht das Rückholkonzept der einzelnen Plattform bei überfälligen und ausgefallenen Projekten aus, wie wird dies umgesetzt und welche Erfolgsbilanz weist dies bisher aus? Wie steht das Unternehmen selbst finanziell dar? Außerdem habt ihr wahrscheinlich noch zusätzliche Kriterien, die euch wichtig sind.

Hinweis zur Ermittlung der Werte:

  • Immobilienprojekte: Da der Track-Record von Immobilienprojekten verglichen werden soll, habe ich bei Crowdestate die Unternehmensfinanzierungen, die nichts mit Immobilien zu tun haben, aus der Statistik herausgenommen. Dazu gehören z.B. Unternehmen aus Holzhandel, Fischverarbeitung oder auch Papierverarbeitung.
  • Ausfallrate: Crowdestate weist offiziell keine Projektausfälle aus, deswegen habe ich die Projekte mit mehr als 180 Tagen (6 Monaten) Zahlungsverzug als „Ausgefallen“ deklariert. Dies ist keine wissenschaftlich gesicherte Bewertung, sondern eine von mir getroffene Annahme zur Vergleichbarkeit der Plattformen.
  • Finanzierungsmöglichkeiten: Auf beiden Plattformen können Projekte auch in mehreren Schritten finanziert werden. Jede dieser Finanzierungsmöglichkeiten wird hier als ein separates Projekt gezählt, deswegen wäre es genauer, von Finanzierungsmöglichkeiten als von Projekten zu sprechen. Geht ein Projekt baden, das z.B. in fünf Schritten finanziert wurde, wird dies in der Statistik als fünf überfällige bzw. ausgefallene Projekte dargestellt. Da dies jedoch die übliche Darstellungsweise auf vielen P2P Plattformen ist, habe ich dies so übernommen.

Auf jeden Fall hoffe ich, dass euch der direkte Vergleich der Leistungsdaten von Estateguru und Crowdestate dazu motiviert, halbwegs rational zu reagieren, wenn ihr selbst von verspäteten Zahlungen oder Projektausfällen betroffen seid. Um doch noch einmal kurz die aktuelle Ausnahmesituation aufzugreifen: Es wird auf jeden Fall interessant sein, zu sehen, welche Auswirkungen die Corona-Pandemie auf die Plattformen hat. Wie sieht der Track-Record in 6 oder 12 Monaten aus? Fortsetzung folgt …

Wie habt ihr bisher auf verspätete Rückzahlungen und Projektausfälle reagiert? Welche Änderungen habt ihr an eurem Portfolio deswegen vorgenommen? Ich freue mich wie immer über euer kurzes Feedback in den Kommentaren.

Meine P2P Immobilien Investments – 3 Jahre, 18 Plattformen und 200 Projektbeteiligungen später

Es ist jetzt fast genau 3 Jahre her, dass ich mein erstes Investment auf einer P2P Plattform getätigt habe. Am 11. Februar 2017 erhielt ich eine Email mit dem Satz: „Vielen Dank für Ihre Investition in das Projekt Herriotstrasse auf EXPORO!“. Ein kleiner Schritt für mich als Kleinanleger, aber ein großer für die Menschheit! Na gut, so weltbewegend war das natürlich nicht. Aber für mich war das auf jeden Fall ein Schritt, der nachhaltige Bewegung in mein Portfolio gebracht und mir die P2P Welt eröffnet hat. Zu diesem Zeitpunkt gab es auf allen deutschen Immobilien Crowdinvesting Plattformen gerade mal 10 zurückgezahlte Projekte. Deshalb hatte ich für meinen ersten Versuch nach einem Kurzläufer mit wenig Risiko gesucht. Das Projekt Herriotstrasse in Frankfurt am Main passte für mich genau; es brachte 4,75% jährliche Zinsen über 10 Monate. Im Dezember 2017 erhielt ich dann taggenau die Rückzahlung meines Investments einschließlich der Zinsen. Es fing also gut an aus meiner Sicht.

Mittlerweile habe ich auf 18 verschiedenen P2P Plattformen in Immobilienprojekte investiert. Außerdem habe ich auch auf diversen anderen P2P Plattformen in Verbraucher- und Geschäftskredite investiert. Um jedoch nicht Äpfel mit Birnen zu vergleichen, geht es in diesem Artikel ausschließlich um Geldanlage in Immobilien. Die folgende Grafik gibt einen Überblick, wann ich auf welchen der Plattformen aktiv war bzw. noch immer bin:

Abb. 1: P2P Immobilien Investment nach Plattformen

Diversifikation

Wie ihr seht, ist eine breite Streuung meines Investments das A und O für mich: Diversifikation über Plattformen und Länder hinweg. Nach Ländern, bezogen auf den Sitz der Plattform, sieht es folgendermaßen aus (in der chronologischen Reihenfolge der ersten Investition):

Warum bin ich auf einigen Plattformen nicht mehr aktiv?

Lendy, Propertymoose, Fundingsecure, Propertypartner: Das Währungsrisiko und der Brexit waren für mich die Gründe, warum ich Anfang bis Mitte 2019 aus allen Plattformen im Vereinigten Königreich ausgestiegen bin. Bei Lendy war ich etwas zu spät dran, denn zwei Projekte waren ausgefallen und die Beteiligungen konnten daher nicht mehr auf dem Zweitmarkt verkauft werden. Dann ging die Plattform auch noch in Konkurs und ich warte daher geduldig auf die Rückzahlung, falls das Kapital durch Verkauf der teils fertiggestellten Projekte zurückgewonnen werden kann und die dann vorhandenen Vermögenswerte nicht von den Kosten der Insolvenzverwaltung aufgezehrt werden. Fundingsecure habe ich übrigens nicht als „Plattform insolvent“ farblich in der Grafik markiert, da ich vor der Insolvenz meine Geldanlage vollständig abziehen konnte. Glück gehabt.

Reacapital: Die Zinsen waren mir mit um die 5% dann doch zu niedrig und es ist jetzt auch schon eine lange Zeit her, dass dort überhaupt ein neues Projekt finanziert wurde.

Zinsland: Nachdem mehrere Projekte ausgefallen waren, hatte ich kein großes Vertrauen mehr in die Due Diligence Prüfung der angebotenen Finanzierungsmöglichkeiten. Kann natürlich auch einfach nur Pech gewesen sein, aber da es bessere Alternativen gab, habe ich dort nicht weiter investiert. Inzwischen wurde Zinsland ja der Marke Exporo einverleibt und bietet daher auf dem eigenen Portal keine neuen Projekte an.

Engel & Völkers: Auch hier sind mir die Zinsen zu niedrig, oftmals unter 5%.

Rendite

„Jetzt mal Butter bei die Fische“: Im Durchschnitt haben die ca. 200 Projektbeteiligungen über alle Plattformen hinweg unabhängig vom aktuellen Status eine zu erwartende Rendite von 9,1%. Die bereits beendeten Projekte haben eine jährliche Rendite von 8,7% erwirtschaftet. Für die momentan noch laufenden Investitionen erwarte ich eine jährliche Rendite von 9,7%. Bei diesen Werten sind Verluste durch Ausfälle nicht eingerechnet. In meiner Kalkulation rechne ich damit, dass 2% der Projekte ausfallen, was mich ca. 1% Rendite kosten mag, so dass die effektive Rendite mittelfristig hoffentlich etwas über 8% liegen wird. Wer sich wundert, wie ich auf 1% Renditeverlust komme, kann sich diesen Beitrag dazu kurz anschauen.

Zukunft

Immobilieninvestments auf P2P Plattformen werden weiterhin ein wichtiger Bestandteil meines Portfolios sein. Um den zeitlichen Aufwand zu reduzieren, möchte ich langfristig nur auf 6 bis 8 Plattformen aktiv sein. Und ich werde versuchen, eine zu erwartende Rendite von 10% zu erreichen, so dass die tatsächliche Rendite nach Verlusten hoffentlich 9% beträgt. Ich werde meine Beteiligungen auf der spanischen Plattform Housers auslaufen lassen und mich dann dort verabschieden. Der Track Record ist leider schlechter als bei anderen Anbietern, obwohl ich den Internetauftritt und auch die Projektauswahl grundsätzlich super finde. Auch beim französischen Anbieter Weeximmo werde ich keine neuen Investitionen tätigen, sondern die aktuellen Finanzierungen nur auslaufen lassen. Es gibt ein sehr dünnes Angebot von neuen Projekten (ca. 5 pro Jahr) – da halte ich mich lieber an die großen europäischen Plattformen, die wöchentlich neue Beteiligungsmöglichkeiten verfügbar machen. Auf folgenden 8 Plattformen bleibe ich vorerst aktiv: Exporo*, Bergfürst*, Crowdestate*, Estateguru*, Dagobertinvest*, Fundimmo, Clubfunding, Homunity.

Für P2P Investoren und Interessierte: Was machst Du genauso? Oder was machst du anders und warum? Welche Plattform/Info fehlt? Schreib es einfach in die Kommentare zu diesem Artikel.

Welche P2P Plattformen sind von der neuen EU-Regulierung betroffen und was ändert sich für Anleger?

In diesem Jahr wird eine neue EU-weite Regulierung von Crowdfunding Plattformen in Kraft treten. Plattform-Betreiber können dann den Status European Crowdfunding Service Provider (ECSP) erhalten. Was genau dahinter steckt, wurde hier erläutert. In diesem Artikel geht es um die (möglichen) Auswirkungen für Investoren.

Abb. 1: Der mehr oder weniger versierte Anleger erhofft sich Vorteile von der neuen EU-Regulierung (Bild von mohamed Hassan auf Pixabay)

Welche Plattformen betrifft die neue EU-Regulierung?

Das ist natürlich die erste Frage eines Anlegers. Mintos*, Bondora*, Estateguru*, Flender*, Seedrs*, Exporo*, Dagobertinvest* etc. – wen wird es betreffen? Es geht insbesondere um Plattformen, die Kredite und Crowdfunding für Unternehmen anbieten. Auch einen Großteil der Immobilienprojekte wird es treffen, da dabei im engeren Sinne ebenfalls Unternehmen finanziert werden, die auf Immobilienentwicklungen fokussiert sind. So haben zum Beispiel Estateguru* und Clubfunding kürzlich in ihren Newslettern auf diese künftigen europaweiten Regelungen hingewiesen. Prämienbasiertes (reward based) Crowdfunding oder Kredite an Privatpersonen (Verbraucherkredite) sind davon aber nicht betroffen. Da werden jetzt viele Investoren aufatmen! Oder ist es sogar ein Nachteil, das diese Sparten nicht von den neuen EU-Regelungen betroffen sind? Das wird sich im Endeffekt erst später in der Praxis zeigen, wenn die Regelungen angewandt werden und man die Auswirkungen sieht. Einige Plattformen bieten verschiedenste Arten von Finanzierungen an (wie z.B. Mintos). Da wird es also auch interessant werden zu sehen, inwieweit die Regelungen bei den unternehmensbezogenen Finanzierungen umgesetzt werden, während die Verbraucherkredite davon nicht betroffen sind.

Bessere Diversifikation

Plattformen, die bisher nur oder hauptsächlich für Investoren in ihrem EU-Heimatland verfügbar waren, wird es wesentlich einfacher gemacht, sich für alle Anleger EU-weit zu öffnen. Das mag einige Anbieter motivieren, ihren Webauftritt in Englisch oder Deutsch zu übersetzen. Ich denke da insbesondere an Plattformen für Immobilien Crowdinvesting aus Frankreich (wie Wiseed, Clubfunding oder Fundimmo) aber auch an die schwedische Plattform Tessin. Auch für amerikanische und asiatische Anbieter wird es nun interessant, den gesamten europäischen Markt mit einer Bevölkerung von 450 Millionen über eine einzige Registrierung als European Crowdfunding Service Provider (ECSP) erschließen zu können. Ich bin auf jeden Fall gespannt und hoffe, dass der Markt in Europa dadurch einen richtigen Boost bekommt.

Bessere Vergleichbarkeit von Projekten

Da zu allen Projekten europaweit ein key investment information sheet (KIIS) veröffentlicht werden muss, erhöht dies grundsätzlich die Vergleichbarkeit der Angebote sogar über Plattformen hinweg. Das ist natürlich wesentlich abhängig davon, in welcher Form und Detailtiefe die Informationen über finanzielle Risiken, Insolvenzrisiken, Kosten und Projektauswahlkriterien dann schlußendlich publiziert werden (müssen). Aus meiner Erfahrung würde die einheitliche Darstellung der wirtschaftlichen Situation des Darlehensnehmers und detaillierte Informationen zu den Schlüsselpersonen uns Anlegern eine gute Entscheidungsgrundlage bieten. Ob dies jedoch im KIIS enthalten ist und in welcher Form, das bleibt abzuwarten.

Fraglicher Investorenschutz

Ob die erweiterten Informationen und Warnungen für die sogenannten nicht versierten Anleger (non sophisticated investor) nun tatsächlich einen effektiven Schutz versprechen, ist aus meiner Sicht fraglich. Siehe Details dazu in diesem Artikel unter dem Punkt Investorenschutz.

Was fehlt in der neuen EU-Regulierung?

Ausfallraten offenlegen

Die Plattformen sollten dazu verpflichtet werden, nicht nur ihre Erfolgsquote, sondern auch die Projektausfälle offenzulegen, und dies am besten klar und deutlich auf ihrer Webseite zu veröffentlichen. Das ist leider nicht Teil der neuen EU-Regelungen.

Schutz vor Insolvenz der Crowdfunding-Plattform

Die Investitionen der Anleger auf Crowdfunding-Plattformen sind nicht so geschützt wie Bankeinlagen. Deswegen gibt es als Risikoprämie natürlich auch eine wesentlich höhere Rendite. Denn es droht der Totalausfall des Investments bei Insolvenz des Kreditnehmers. Die aktuelle Einschätzung der Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) dazu findet sich hier. Darüberhinaus schwebt über den Einlagen das Damokles-Schwert der Plattform-Insolvenz. Deswegen sollten Mechanismen festgelegt werden, damit Anleger ihre Investitionen zumindest nicht verlieren, sollte die Plattform in Konkurs gehen.

Die Europäische Verbraucherorganisation (BEUC), die als Dachverband für 45 nationale Verbraucherorganisationen fungiert, hat die neue EU-Regulierung als verpasste Gelegenheit bezeichnet. In ihrem Bericht werden außer den beiden oben genannten Punkten noch weitere Vorschläge zu einer besseren Regulierung gemacht. Den ausführlichen Bericht in Englisch findet ihr hier.

Track-Record / Leistungsdaten der Plattform offenlegen

Da Anleger im Allgemeinen mit kleinen Summen in eine große Zahl von Projekten investieren, ist es fraglich, ob sie sich vor jeder Investition die Zeit nehmen, das key investment information sheet (KIIS) zu analysieren. Gerade wenn mit AutoInvest gearbeitet wird, spielen detaillierte projektbezogene Informationen eher eine Nebenrolle. Die entscheidende Information für einen Investor liegt daher nicht unbedingt in den Details eines Projekts, sondern im Track Record der gesamten Plattform: Durchschnittliche erzielte Rendite, Anteil der Projekte mit Zahlungsverzögerungen, Ausfallraten, Inkassostrategien.

Der Verband deutscher Kreditplattformen empfiehlt daher die Einführung eines Plattform-basierten KIIS anstelle von detaillierten projektbezogenen Informationen. Nachzulesen in ihrem Positionspapier zur europäischen Verordnung.

Wann geht’s los?

Investoren werden wahrscheinlich erst Ende diesen Jahres oder sogar erst in 2021 die Änderungen spüren. Denn die Verordnung muss noch vom EU Wirtschaftsausschuss und dann vom gesamten EU Parlament gebilligt werden, womit im ersten Quartal 2020 zu rechnen ist. Dann steht den nationalen Regulierungsbehörden eine Übergangsfrist von 12 Monaten zur Verfügung, dies umzusetzen. Die Plattformen haben dann abermals 6 Monate Zeit, die neuen europäischen Anforderungen zu erfüllen.

Fazit

Investoren können auf mehr Player im gesamteuropäischen Crowdfunding Markt hoffen, wenn die EU-Regulierung umgesetzt wird. Das scheint die eigentliche Stoßrichtung der neuen Regelungen zu sein. Die Vergleichbarkeit von Projekten könnte sich plattformübergreifend durch die Einführung des KIIS erhöhen. Die Offenlegung von Ausfallraten und anderen Leistungsdaten der Plattformen und auch der Investorenschutz bei Insolvenz der Plattformen wurden leider nicht verbessert.

Wie bewertest Du die Auswirkungen der neuen EU-Regulierung von Crowdfunding Plattformen auf uns als Investoren? Ist das ein Schritt nach vorn oder eher eine verpasste Chance? Ich freu mich auf Deine Meinung dazu. Schreib es einfach in die Kommentare zu diesem Beitrag.

Neue EU-Regulierung von Crowdfunding Plattformen in 2020 – Was steckt dahinter?

In diesem Jahr wird eine neue EU-weite Regulierung von Crowdfunding Plattformen in Kraft treten. Am 18. Dezember 2019 haben sich die EU Institutionen (der Europäische Rat, die Europäische Kommission und das Europäische Parlament) auf eine Regelung geeinigt, die die Einführung eines neuen Status European Crowdfunding Service Provider (ECSP) vorsieht. Wer die Pressemitteilung des Europäischen Parlaments vom 19. Dezember 2019 im genauen englischen Wortlaut nachlesen möchte, findet sie hier: EU rules to boost European crowdfunding platforms agreed

Die Europäische Kommission in Brüssel

Abb. 1: Die Europäische Kommission in Brüssel (Bild von Dimitris Vetsikas auf Pixabay)

Warum eine neue EU-Regulierung?

Die Europäischen Kommission nennt folgenden Hauptgrund für die neue EU-Regulierung (Übersetzung von mir):

Der EU-Markt für Crowdfunding ist im Vergleich zu anderen großen Weltmärkten unterentwickelt. Eine der größten Hürden für Crowdfunding-Plattformen, die ihre Dienste grenzüberschreitend anbieten möchten, ist das Fehlen gemeinsamer Regeln in der gesamten EU. Dies erhöht die Compliance- und Betriebskosten und verhindert, dass Crowdfunding-Plattformen expandieren. … Sobald die neue Verordnung auf EU-Ebene verabschiedet wurde, können Plattformen einen EU-Pass beantragen, der auf einem einzigen Regelwerk basiert. Dies erleichtert es ihnen, ihre Dienstleistungen in der gesamten EU anzubieten.

Der Crowdfunding Markt in der EU ist tatsächlich „unterentwickelt“ – er macht nur einen Bruchteil des Crowdfunding Markts in den USA oder in China aus. Das soll sich nach Aussage der EU Kommission ändern und dazu dient diese EU-Regulierung.

Die offizielle Webseite der Europäischen Kommission zum Thema Crowdfunding findet ihr übrigens hier, wobei die meisten Inhalte jedoch nur auf Englisch sind.

Worum geht es?

1. Zugang zum gesamten europäischen Markt erleichtern

Bisher müssen sich die Crowdfunding Plattformen in jedem EU-Land separat bei den nationalen Regulierungsbehörden registrieren lassen und damit den unterschiedlichen lokalen Anforderungen entsprechen. Das kostet viel Zeit und Geld und es schreckt so manche Plattform davon ab, in andere EU Länder zu expandieren. In Zukunft reicht eine einmalige Registrierung als European Crowdfunding Service Provider (ECSP), um in allen EU-Ländern aktiv sein zu können. Dies erschließt den Markt in 27 Mitgliedstaaten der Europäischen Union mit rund 450 Millionen Einwohnern (Zahlen natürlich bereits nach dem Brexit).

2. Investorenschutz

Investoren werden als sophisticated investor oder non sophisticated investor eingestuft, was ich am ehesten mit versierter Anleger und nicht versierter Anleger übersetzen würde. Nicht versierte Anleger werden eingehender über die Risiken informiert und gewarnt, falls ihre Investition 1.000 Euro oder 5 Prozent ihres Nettovermögens übersteigt. Außerdem werden ihnen 4 Tage zum Überdenken der Entscheidung eingeräumt (reflection period). Das liest sich für mich wie eine Widerrufsfrist, aber wir müssen wohl abwarten, wie dies von den Plattformen konkret umgesetzt werden wird.

Außerdem muss den Anlegern zu jedem Projekt ein key investment information sheet (KIIS) zur Verfügung gestellt werden. Dabei geht es insbesondere um Informationen über finanzielle Risiken, Insolvenzrisiken, Kosten und Projektauswahlkriterien.

3. Finanzierungslimit

Die Unternehmen, die als Darlehensnehmer oder Projektentwickler auftreten, können über einen Zeitraum von 12 Monaten maximal 5 Millionen Euro finanzieren lassen. Diese Grenze gilt nicht pro Projekt, sondern für alle Projekte desselben Unternehmens in einem fließenden Zeitraum von 12 Monaten.

Wann geht’s los?

Die Verordnung muss noch vom EU Wirtschaftsausschuss und dann vom gesamten EU Parlament gebilligt werden, womit im ersten Quartal 2020 zu rechnen ist. Dann steht den nationalen Regulierungsbehörden eine Übergangsfrist von 12 Monaten zur Verfügung, dies umzusetzen. Die Plattformen haben dann abermals 6 Monate Zeit, die neuen europäischen Anforderungen zu erfüllen.

Fazit

Die neue EU-Regulierung soll Crowdfunding Plattformen den Zugang zum gesamten europäischen Markt erleichtern und den Investorenschutz verbessern. Beides ist bitter nötig. Inwieweit diese Ziele mittels dieser neuen Regelungen erreicht werden, hängt jedoch wie so oft von der konkreten Umsetzung ab. Auf jeden Fall darf man gespannt sein, ob dies eine größere Dynamik in den EU Crowdfunding Markt bringt.

Wie sinnvoll ist diese neue EU-Regulierung aus Deiner Sicht? Welche Auswirkungen hat das für uns als Investoren? Ich freu mich auf Deine Meinung dazu. Schreib es einfach in die Kommentare zu diesem Beitrag.

Update 10.02.2020: Im Folgeartikel wird auf die (möglichen) Auswirkungen für Anleger näher eingegangen: Welche P2P Plattformen sind von der neuen EU-Regulierung betroffen und was ändert sich für Anleger?