Investieren im beliebtesten Reiseland der Welt – Plattformen, Projekte, Probleme

Dies ist ein Beitrag von David im Rahmen des P2P Kredite Schreibwettbewerb 2019

Das beliebteste Reiseland der Welt mit 93,6 Millionen Besuchern in 2018 ist … Frankreich. Und das unangefochten schon seit einigen Jahren. Deutschland liegt übrigens auf Platz 8 mit 39 Millionen Touristen. Das Motto ist also: Erfolgreich investieren wo andere – und ihr selbst vielleicht auch – Urlaub machen!

Abb. 1: Französisch-Polynesien ist ein französisches Überseegebiet – und gehört damit wirklich zu Frankreich 😊 (Bild von Julius Silver auf Pixabay)

Dieser Artikel konzentriert sich auf die 3 Ps aus dem Titel: Zuerst werden die Besonderheiten einiger französischer Crowdinvesting Plattformen und der darüber finanzierten Projekte präsentiert. Dann wird auf die Probleme und Herausforderungen für Investoren aus deutschen Landen eingegangen. Mein Ziel ist es, euch bei der Entscheidung zu helfen, ob diese Art des Investments was für euch sein kann.

Hinweis: Dies ist der Folgeartikel zu 5 überzeugende Argumente, mit denen Frankreich mein Investorenherz erobert hat, der die Pluspunkte im Allgemeinen in den Fokus gestellt hat. Alle Angaben beziehen sich ausschließlich auf Crowdinvesting in Immobilienentwicklungsprojekte und nicht auf Investitionen in Verbraucherkredite, Unternehmen oder Produkte.

1 Plattformen und Projekte

Crowdinvesting mit Schwerpunkt Immobilien existiert in Frankreich seit 2012 und es gibt mittlerweile 35 Plattformen:

Abb. 2: Plattformen (Quelle: hellocrowdfunding.com)

Bisher wurden 978 Projekte mit einem Gesamtvolumen von 486 Mio. € finanziert und die Top-Plattformen weisen einen erstaunlich guten Track Record auf. Details dazu bitte im vorherigen Artikel nachlesen.

1.1 Rendite und Kosten

First things first: Die durchschnittliche jährliche Rendite liegt bei erfreulichen 9,7%. Wie von deutschen und baltischen Plattformen gewohnt, entstehen den Investoren generell keinerlei Kosten. Ausnahme ist Wiseed, die aktuell 0,9% des Finanzierungsbetrags einmalig in Rechnung stellen. Vereinfacht gerechnet sinkt dadurch die reale Rendite eines Projekts, das 10% jährlich über 24 Monate bietet, auf effektiv 9,55% jährlich.
Die meisten Projekte werden mit endfälliger Zins- und Kapitalrückzahlung angeboten. Es gibt aber auch Finanzierungsrunden mit monatlichen Zinszahlungen (Clubfunding) und jährlichen Tilgungen (Wiseed).

1.2 Offen für deutsche Investoren?

Kommen wir gleich zur 1. Hürde: Welche Plattformen im Nachbarstaat sind offen für deutsche Investoren? Ich habe versucht mich auf 5 Plattformen als deutscher Investor registrieren und validieren zu lassen. Geklappt hat das bei Wiseed, Clubfunding, Fundimmo und Weeximmo. Bei Anaxago war ich nicht erfolgreich, da sie zur Zeit nur französische Investoren annehmen. Dieser Beitrag basiert daher im Wesentlichen auf meinen Erfahrungen mit den 4 genannten Plattformen. Ziel ist es, einen Überblick über diese französischen Anbieter zu geben und Unterschiede zu euch wahrscheinlich eher bekannten deutschen und baltischen Plattformen herauszustellen. Dies ist daher kein Review der einzelnen Plattformen.

1.3 Registrierung und KYC („Know Your Customer“)

Die Registrierung erfolgt, so wie auf anderen Plattformen auch, mit Email und Passwort oder auch per Facebook, Google oder LinkedIn Account. Nach der Registrierung hat man Zugriff auf die detaillierten Projektdetails zu laufenden und auch abgeschlossenen Finanzierungsrunden. Investieren ist aber erst nach der Freischaltung als Investor möglich. Der Nachweis der Identität erfolgt über das Hochladen von Reisepaß oder Personalausweis, so wie man es auch von baltischen Plattformen kennt. Um den lokalen gesetzlichen Bestimmungen Genüge zu tun, müssen einige Fragen zur persönlichen finanziellen Situation und Erfahrung als Investor beantwortet werden, ähnlich der Selbstauskunft zur Depoteröffnung bei einem deutschen Finanzinstitut. Die Beantwortung kann einige Zeit in Anspruch nehmen, da man teilweise etwas recherchieren muss, um mit der Terminologie klarzukommen – es sein denn, ihr seid damit besser vertraut als ich und könnt das direkt ausfüllen. Etwas speziell ist auch der zusätzlich geforderte Nachweis des Wohnsitzes; dies kann über das Hochladen einer Strom- oder Telefonrechnung oder eines anderen Dokuments erfolgen, das von der Plattform akzeptiert wird. Danach werden die eingegebenen Daten und hochgeladenen Dokumente von Mitarbeitern überprüft und bei positivem Ausgang der Account zum Investieren kurzfristig freigeschaltet.

1.4 Investitionsprozess

Neue Projekte werden in der Regel einige Tage zuvor per Email angekündigt. Dann kann man ebenfalls per Email die detaillierten Projektinformationen anfordern, die normalerweise recht zügig zugesandt werden; oftmals als Exposé im PDF Format. Auf der Webseite werden die Projektinformationen je nach Plattform in unterschiedlicher Detailtiefe präsentiert. Zum Investitionsstart muss man sich als validierter Investor auf dem Portal anmelden und kann dann den gewünschten Investitionsbetrag eingeben und damit ein verbindliches Beteiligungsangebot abgeben. Damit sollte man sich grundsätzlich beeilen, da die Finanzierungen teilweise innerhalb von wenigen Minuten abgeschlossen sind; in anderen Fällen kann es auch einige Stunden oder Tage dauern. Diese Zeitkomponente ist auf deutschen und baltischen Portalen jedoch häufig auch nicht anders. Eine Abweichung vom teutonischen Standard ist da schon eher die eigenhändige Unterschrift, die auf einigen Portalen sowohl bei der Abgabe des Beteiligungangebots als auch bei erfolgreichem Abschluss der Finanzierung einige Tage später gefordert wird; alles natürlich online. Wenn die Finanzierung des Projekts abgeschlossen wurde, werden die Beteiligungen gezeichnet und die Investoren informiert.
So wie von Exporo, Bergfürst und Zinsland gewohnt, muss der Investitionsbetrag dann per SEPA Überweisung transferiert werden. Nur bei Wiseed erfolgt die Investition vom virtuellen Konto des Accounts, das zuvor mit entsprechendem Guthaben versorgt werden muss – ähnlich wie bei Estateguru* und Crowdestate*. Bei erfolgreichem Geldeingang bekommt der Investor eine Email-Bestätigung und kann dann den Projektstatus in seinem Account mitverfolgen.

1.5 Projektauswahl

Die zu finanzierenden Objekte sind mehrheitlich Wohnimmobilien, aber auch Objekte mit gemischten Wohn- und Gewerbe-Flächen oder auch mit rein gewerblicher Nutzung wie Bürokomplexe, Einkaufszentren, Logistikobjekte oder Hotels. Und es werden auch Grundstückserschließungen projektiert. Ich persönlich bevorzuge Projekte mit bezahlbarem Wohnraum im mittleren Preissegment. Am besten noch in einer größeren Stadt. Dazu gibt es im Nachbarland glücklicherweise etliche Angebote.

Durchschnittswerte pro Projekt:

• Laufzeit: 16 Monate
• Finanzierungsvolumen: 500.000 €
• Investition pro Investor: 3.000 bis 7.000 €
• Jährliche Rendite: 9,7%

Jede Plattform hat ihre eigene Due Diligence Prüfung, die ein Projekt erfolgreich durchlaufen muss, um zur Finanzierung freigegeben zu werden. Die Informationen zu den einzelnen Projekten empfinde ich als sehr detailliert.

Ein direkter detaillierter Vergleich von Projekten in unterschiedlichen Märkten (Frankreich, Deutschland, Baltikum) ist zugegebenermaßen schwierig. Deswegen möchte ich lediglich folgende Besonderheiten der französischen Projekte und Projektdarstellungen herausstellen:

• Oftmals sind es erfahrene Projektentwickler, die schon seit Jahrzehnten erfolgreich Immobilienprojekte umsetzen. Es gibt Informationen zu den Schlüsselpersonen des Projektentwicklers und in vielen Fällen werden sogar die Bilanzen und Gewinn- und Verlustrechnungen (GuV) offengelegt. Es können Kurzbilanzen sein, aber auch detaillierte Bilanzen und GuVs, teilweise sogar mit Vergleich über mehrere Geschäftsjahre. Wer diese Finanzberichte versteht, bekommt hier einen wichtigen Einblick in die finanzielle Situation und Geschäftstätigkeit der letzten Jahre.
• Ein großes Plus ist die Vorverkaufsrate, die nicht selten über 50% liegt. Dies garantiert die Verkaufserlöse und ist bei Projekten auf deutschen und baltischen Plattformen in dieser Größenordnung eher selten.
• Projektstand: Bei vielen Projekten ist zusätzlich zu den weit fortgeschrittenen Vertriebsaktivitäten das Grundstück bereits angekauft und auch die Baugenehmigung erteilt. Eine Besonderheit gibt es bei der Baugenehmigung: wird eine Baugenehmigung (permis de construire; Abkürzung PC) erteilt, kann sie innerhalb von 2 Monaten von Dritten angefochten und innerhalb einer 3 Monatsfrist auch von Amtes wegen zurückgezogen werden. Erst eine unanfechtbare Baugenehmigung (permis de construire purgé de tout recours) gibt also Planungssicherheit. Darauf sollte man meiner Meinung nach vor der Investition achten.
• Die Projektfinanzierung und –kalkulation wird meistens transparent ausgewiesen. Welcher Kostenanteil wird durch Eigenkapital des Projektentwicklers, Crowdfinanzierung, Vorverkaufserlöse und Bankkredite gedeckt? Wie werden die Verkaufserlöse ermittelt und mit welcher Marge wird folglich kalkuliert? Die Marge ist interessanterweise in vielen Fällen niedriger als bei unseren heimischen Angeboten. Das sind wichtige Kennzahlen zur Einschätzung des Projektrisikos.
• Abhängig von der jeweiligen Plattform können zusätzlich zum Exposé eine Vielzahl von Dokumenten mit weitergehenden Information heruntergeladen werden; z.B. Firmenpräsentation des Projektentwicklers inkl. Auflistung der bereits realisierten Projekte, Bilanzen und Gewinn- und Verlustrechnungen der Muttergesellschaft des Projektentwicklers, Grundrisse, Außenansichten, etc.

1.6 Finanzierungsmodelle und Sicherheiten

Die Investoren zeichnen normalerweise eine Anleihe einer eigens für das Projekt geschaffenen Projektgesellschaft, einer Société Civile de Construction Vente (SCCV). Es gibt auch Modelle, die den Erwerb von Anleihen der Muttergesellschaft des Immobilienentwicklers vorsehen. Einige Plattformen fordern von der Muttergesellschaft eine gesamtschuldnerische Garantie für die Rückzahlung der Mittel über eine Garantie à Première Demande (GAPD). Zusätzlich wird das Ausfallrisiko des Auftraggebers während der Bauphase oftmals über eine Versicherungsgesellschaft oder eine Bank mittels einer Garantie Financière d’Achèvement (GFA) abgedeckt. Diese Garantien bedeuten nicht, dass es kein Risiko gibt, sie begrenzen es jedoch. Die Anleihen werden als eigenkapitalähnlich eingestuft und liegen daher im Rang hinter den Bankkrediten.

1.7 Erweiterte Features

Ein Zweitmarkt, wie er von Bergfürst oder Crowdestate angeboten wird, steht auf den französischen Plattformen leider nicht zur Verfügung. Auch wer sich auf die Suche nach einem von vielen Investoren geschätzten Auto-Invest macht, wird leider nicht fündig. In diesem Bereich liegen die baltischen Plattformen Estateguru* und Crowdestate* ganz klar vorne.

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2 Probleme und Herausforderungen

Wo liegen die Knackpunkte und was könnte mich als Investor vielleicht davon abhalten zu investieren? Et voilà – hier kommen die Herausforderungen:

2.1 Mindestinvestment

Beim Crowdfunding von Verbraucherkrediten, Unternehmen oder Produkten geht es oft schon bei 10 € bis 50 € pro Finanzierungsmöglichkeit los. Bei Immobilien liegt die Einstiegshürde pro Projekt in Frankreich bei 100 € (Wiseed, Weeximmo), 500 € bis 1.000 € (Clubfunding) oder 1000 € (Fundimmo). Wer dort diversifizieren möchte, sollte also schon einen gewissen Betrag zur Verfügung haben, auf den er aufgrund des Risikos dieser Investments nicht angewiesen sein sollte.

2.2 Befreiung vom Steuerabzug

Französischen Investoren werden von den Zinsen automatisch 30% Steuern abgezogen.

Abb. 3: Den automatischen Steuerabzug von 30% in Frankreich wollen wir natürlich verhindern … (Bild von Eric Perlin auf Pixabay)

Die deutschen Investoren der französischen Portale unterliegen prinzipiell nicht diesem obligatorischen Steuerabzug, da sie ihre Einnahmen gegenüber der deutschen Finanzbehörde selbst angeben müssen. Deswegen muss am besten vor der ersten Investition auf der jeweiligen Plattform sichergestellt werden, dass man vom Steuerabzug befreit ist. Bei einigen Plattformen geschieht dies automatisch aufgrund des Nachweises des Wohnsitzes im Rahmen der Registrierung, bei anderen muss man einen Nachweis der steuerlichen Ansässigkeit separat einreichen. Letzteres kann z.B. über das Hochladen der letzten Einkommensteuererklärung erreicht werden. Grundsätzlich ist das alles nicht wirklich dramatisch. Wer bisher auf den baltischen Plattformen investiert hat, musste sich wahrscheinlich noch nicht so intensiv mit dem Thema der Befreiung vom  automatischen Steuerabzug auseinandersetzen. Bei den Anbietern in der Grande Nation ist das jedoch ein großes Thema – 30% groß. Auch weil die Befreiung vom Steuerabzug nicht bei allen Portalen auf Anhieb im Login-Bereich ersichtlich ist, muss ich als Investor sicherstellen, dass mein Account und meine Investitionen den entsprechenden Status zugewiesen bekommen haben. Im Zweifelsfall dem Kundenservice eine Email mit der Bitte um Bestätigung des Status schicken. Das hat bei mir bisher immer geklappt und muss auf jeder Plattform auch nur einmalig gemacht werden. Dann kann sich der Boche (gesprochen Bosch; französische Bezeichnung für Deutsche) bei allen folgenden Projekten über die Gutschrift von durchschnittlich 10% Zinsen freuen und nicht nur über 7%.

2.3 Sprache

Franzosen lieben ihre Muttersprache und sprechen nicht gerne Englisch – „Franzosen immer noch totale Nullen in Englisch“, titelte die renommierte französische Zeitung Le Monde vor einigen Jahren, als die Grande Nation in einem weltweit durchgeführten „Test of English as a Foreign Language“ (TOEFL)  von insgesamt 109 teilnehmenden Nationen nur den 69. Platz belegte – schlechter waren in Europa nur die Zyprioten, die Albaner und die Kosovaren.

Vor diesem Hintergrund ist es nicht überraschend, dass die Webseiten der Anbieter im beliebtesten Reiseland der Welt konsequenterweise nur auf französisch verfügbar sind. Der Fairness halber sei erwähnt, dass die Inhalte auf den deutschen Plattformen auch nur in der Muttersprache dargestellt werden – Exporo, Zinsland und Bergfürst bieten keine englischen oder französischen Übersetzungen an. Ist damit das Abenteuer im Nachbarland für Investoren, die nicht fließend französisch sprechen, bereits beendet, bevor es angefangen hat? Non, nicht unbedingt!

Ich möchte kurz illustrieren, wie weit man mit einer automatischen Übersetzung der Webseiten kommt. Hier eine beispielhafte automatisch übersetzte Beschreibung des Projekts COMME AU FIL DE L’EAU von Wiseed, dessen Projektname mit „Am Wasserlauf“ wiedergegeben werden kann.

Abb. 4: Projektseite COMME AU FIL DE L’EAU von Wiseed (übersetzt mit Google Translate)

Zinssatz, Laufzeit und Kurzbeschreibung sind leicht verständlich. Beim Projektnamen „Comme au fil de l’eau“ wird es dann eher lustig, da er mit „Wie Wasser durch“ wiedergegeben wird. Wie sieht es mit den Projektdetails aus?

Abb. 5: Projektdetails zu COMME AU FIL DE L’EAU von Wiseed (übersetzt mit Google Translate)

Die meisten Informationen sind leicht verständlich: Um welche Art Objekt es sich handelt, wie hoch die Vorverkaufsquote ist, Datum der Baugenehmigung, etc. Generell ist es bei ganzen Sätzen ziemlich gut. Schwieriger ist es bei einzelnen Ausdrücken. Einen faux pas hat sich die Übersetzung bei der unanfechtbaren Baugenehmigung erlaubt, der permis de construire purgé de tout recours oder abgekürzt auch nur permis de construire purgé: „Datum der Löschung 30. Mai 2017“. Beim Projektnamen „Comme au fil de l’eau“ gibt Google Translate dann alles und sucht sogar nach Synonymen, anscheinend weil derselbe Begriff mehrfach auf einer Seite auftaucht – „as in Fluss“ oder „as waterway“ soll die deutsche Entsprechung sein. In diesem Fall hat das dann nicht so ganz toll geklappt. Die teilweise blumige französische Ausdrucksweise, die sich beim Projektnamen zeigt, mag der eine oder andere von der Speisekarte im Urlaub kennen – pommes de terre en robe des champs („Kartoffeln im Feldkleid“) sind in Norddeutschland Pellkartoffeln. 😊
Man muss bei Eigennamen oder spezifischen alleinstehenden Begriffen, deren Übersetzung wenig Sinn ergibt, also schon mal auf die Seite in Originalsprache schauen, um Mißverständnisse auszuschließen.
Ob diese Textqualität der automatischen Übersetzung für euch ausreicht, muss natürlich jeder für sich selbst entscheiden. Vielleicht habt ihr ja mal Lust, das auzuprobieren und eure Meinung dazu kurz in einen Kommentar zu schreiben. Da ich persönlich die Inhalte im französischen Original gut verstehe, ist meine persönliche Einschätzung wahrscheinlich nicht so repräsentativ.

Hinweis: Ich benutze gern Chrome als Browser, der die Funktionalität von Google Translate zur direkten Übersetzung von Webseiten nutzt. Falls das bei euch auf Anhieb nicht klappt, bitte kurz googeln, wie das in den Einstellungen von Chrome aktiviert werden kann. Alternativ bietet sich der Microsoft Translator an, der in den Edge Browser integriert werden kann, oder auch Browser-Erweiterungen von anderen Anbietern. Für die obigen Screenshots habe ich Chrome mit Google Translate genutzt.

2.4 Technische Probleme

Es hat mich von Anfang an überrascht, dass die französischen Plattformen dem aus anderen europäischen Ländern gewohnten technologischen Standard und Komfort leider etwas hinterher hinken, mit der Ausnahme vom lokalen Platzhirsch Wiseed. Die Anzeige auf Mobilgeräten lässt manchmal zu Wünschen übrig. Es kann gelegentlich auch zum sehr ärgerlichen Abbruch von Transaktionen während des Investitionsprozesses kommen oder im schlimmsten Fall zur Nicht-Erreichbarkeit der ganzen Seite wenn z.B. der Run auf die Projekte zu groß sein sollte. Einige Finanzierungsrunden habe ich leider aus diesen Gründen verpasst, da die technischen Probleme erst behoben waren, als das jeweilige Projekt schon vollständig finanziert war. Man braucht also schon etwas Nachsicht und Geduld. Positiv sei angemerkt, dass der Kundenservice sich jedes Mal professionell zurückgemeldet hat, als die Probleme behoben waren. In einigen Fällen leider nur zu spät für mich … Es ist zu hoffen, dass sich dies in Zukunft bessert.

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Fazit

   Pluspunkte (siehe vorheriger Artikel):

• Hohe Rendite
• Guter Track Record und transparente Kommunikation
• Hohe Marktreife und Stabilität
• Gute Qualität der Projekte
• Sinnvolle Diversifikation zu Deutschland / Baltikum

   Herausforderungen:

• Teilweise hohes Mindestinvestment
• Befreiung vom Steuerabzug muss einmalig pro Plattform sichergestellt werden
• Inhalte nur auf französisch
• Sporadische technische Probleme

Was ist euer persönlicher Eindruck? Urlaub machen ja – investieren nein? Oder sind Immobilien in Frankreich eine interessante Investitionsalternative? Vielleicht habt ihr ja auch schon eigene Erfahrungen gesammelt. Freue mich auf euer kurzes Feedback.
Mein nächster Artikel soll eigentlich ein detailliertes Review meiner Lieblingsplattform in der Grande Nation werden. Oder mir fällt noch was Besseres ein 😊