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Ausfälle und Ablauf Inkassoprozess  

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Claus Lehmann
Site Admin

Anmeldedatum: 31.08.2007
Beiträge: 16945

BeitragVerfasst am: 17.05.2023, 15:34    Titel: Ausfälle und Ablauf Inkassoprozess Antworten mit Zitat

Eben kom von Estateguru* eine Information zum aktuellen grundsätzlichem Ablauf

Defaults are an inevitable part of doing business, but they are not all the same. Ultimately, the outcome for the lender/s depends on several key factors; the exposure they have taken on, the processes they have in place for resolving defaults, and the nature of the security in place.

When a default occurs, it doesn’t necessarily mean that the risk assessment process neglected to account for particular details. What it does mean is that certain risks (market risk, borrower risk, operational risk or something else) have become a reality. Estateguru* has strong risk and debt management teams in the different countries in which we operate, and we have also established strong cooperation with our liquidation partners in all of these markets. We also have a security agent in each of these countries, and below we'll discuss what it is they do.


What exactly is a security agent, and what is their role with Estateguru?

The security agent is a legal entity, which was established and, until March 2023, also controlled by an independent law firm. Due to changing regulatory requirements, a security agent has subsequently been acquired and is now supervised by Estateguru* with the management of everyday activities still overseen by the independent law firm to mitigate potential conflict of interest risks.

The security agent is tasked with representing Estateuru’s investors in all notary dealings. The security agent is the link between the bailiff and the investors, and they represent our investors in all court and bankruptcy proceedings. The bailiff’s task is to ensure the legal nature of the liquidation proceedings, seize the properties that are to be liquidated, ensure that the collateral property is available and there are no tenants occupying it etc, and arrange the auction process. The bailiff is also responsible for ensuring that all required notifications and documentation has been provided to the borrower in accordance with the law, especially in cases where the borrower is unwilling to participate or is actively avoiding the bailiff.

Enforcement Procedures

In all the markets in which Estateguru* currently operates, the enforcement procedures are relatively similar in nature – Estateguru* terminates the contract with the borrower, and then the case is handed over to the security agent who prepares all the documentation and forwards it to the bailiff or the court.

When the court or bailiff has processed the legal documents, which may take up to a few months, the bailiff can start the auction of the property. The property goes to auction, and if there are no buyers, the price is reduced, and a new auction announced. This process will continue until the property has been sold and the funds repaid.

The period from starting the process until receiving the funds from the sale of the property differs in length from country to country, and the current market conditions also have a role to play in determining the duration of these processes. The borrowers in these cases can also cause further delays through argument and counter steps. In some cases, it is quicker to take control of the collateral and sell it ourselves.

Let’s take a look at the different markets in which we operate, and the approximate timelines to recovery in each one.

Resolving Defaults in Different Countries


After the termination of a loan contract, there is a six-month waiting period for voluntary fulfilment of the debt. After this, the enforcement process can start. We have to apply to the court to start the enforcement process, which extends the process by several months. After the court has approved the enforcement, we can approach the bailiff to arrange the auction and forced sale of the property. This process can take several months. Another option is to sell the claims.


After the termination of a loan contract, we must apply for an enforcement decision from the court. There are no deadlines for this process and the timeline depends on the judge who handles the case and also on the debtor - if the debtor disputes the process or, for example, avoids receiving court notices. Based on our experience the process of receiving enforcement decisions from the court takes 3-6 months. After the court has made a decision on the forced sale of the property, a bailiff will be appointed to start the sale and auction process. It usually takes 1-3 months before the sales process can proceed.


In Estonia, after termination of the contract, there is no court decision needed. We can apply to the bailiff to immediately start the enforcement process, but must provide 30 days notice for the debtor to voluntarily fulfil the debt. After this period the bailiff can initiate the sales process of the property in the auction.


In Lithuania we have to provide 30 days for the debtor to voluntarily fulfil the debt. After termination of the contract we have to turn to the notary to apply for the enforcement notice. This process will usually take up to one month. After receiving the notice we can approach the bailiff for the forced sale of the property. Before starting the sale and auction of the property, the bailiff must also give the debtor 30 days to voluntarily fulfil the debt. After this period we can start the sale process of the property.


After termination of the contract we must apply for an enforcement decision from the court. This is usually received in 30 days. After this we can hand over the case to the bailiff. It usually takes up to 30 days for the bailiff to start the sale process of the property via an auction.

Refinancing and bankruptcy procedures

In many cases borrowers still want to save their project and their own equity in the project. This means that for many defaulted projects the borrower is still able to sell the property or refinance the loan before we sell the property. If this happens, we are usually able to recover the money in less than 6 months.

In rare cases, we might also face the bankruptcy procedure or legal protection process, which are also initiated in order to sell the property, but which may take more time than the bailiff procedure.

Estateguru's Outstanding Portfolio:


Why monthly updates do not always provide new information

As we are dealing with various governmental procedures, and because there are sometimes courts involved in granting the sale of a property or resolving the borrower's dispute, the recovery process in certain cases might take more time than 12 months.

Once we have submitted our applications to the court or to the bailiff and have done everything from our side legally, there is not much more we can do than wait. So unfortunately, as each of these process phases take several months, we can’t provide substantive loan updates every month.

We can assure investors that for every defaulted case our debt management, risk and legal teams are working diligently to ensure the fastest and highest recovery for the defaulted loans. We are representing your interests and our own, and we are as impatient as you are for results.

We have adopted a more aggressive debt collection strategy since November of 2022. We are more rapidly defaulting and moving to enforcement in certain cases, when our traditional, cooperative approach to workouts does not lead to recoveries. As previously mentioned, we have made the business decision to pause German operations, default the borrowers who do not keep promises and move on with enforcement.

It is difficult to state a specific timeframe for the recovery of the defaulted loans, because every case is different, but we can tell you that we have almost a decade of experience in recovering defaulted loans. The statistics regarding recovered loans are provided on our statistics page: https://app.estateguru.co/statistics/ (but you can read a short summary below). We thank you for your patience at this time.

Recovery Statistics:

Click the links for more information about how we approach risk at Estateguru*, how we maximise value creation for our investors, and what you need to know when it comes to late loans on the Estateguru* platform. Or watch our recent Q&A session with our Chief Risk Officer Andres Luts and Head of Retail Investors, Daniil Aal.

We strive for transparency in our communication with investors, so if you have any questions or feedback about the information above, let us know at info@estateguru.co.

Meine Investments (aktualisiert 03/22):
Laufend: Bondora*, Investly*, Estateguru*, Ablrate*, Moneything* (Rest), Crowdestate* (Rest), Fellow Finance* (Rest), October* (Rest), Linked Finance*, Lenndy* (Rest), Assetz*, Plenti, Neofinance* (Rest), Lendermarket*,
Beendet: Smava*, Auxmoney*, MyC4, Zidisha, Crosslend*, Lendico*, Omarahee, Lendy*, Bondmason, Finbee*, Bulkestate*, Zlty, Mintos*, Iuvo*, Robocash*, Viainvest*, Viventor*
Crowdinvesting: Seedrs*, Crowdcube, Housers* (Rest), Reinvest24*, Landex*
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Anmeldedatum: 01.12.2022
Beiträge: 13

BeitragVerfasst am: 17.05.2023, 16:10    Titel: Re: Ausfälle und Ablauf Inkassoprozess (Estateguru) Antworten mit Zitat

Kam auch auf Deutsch:

Zahlungsausfälle sind ein unvermeidlicher Bestandteil des Geschäftslebens und sie unterscheiden sich untereinander teils stark. Letztendlich hängt das Ergebnis für den/die Kreditgeber von mehreren Schlüsselfaktoren ab: dem eingegangenen Risiko, den Prozessen zur Lösung von Zahlungsausfällen und der Art der hinterlegten Sicherheiten.

Sobald es zu einem Ausfall kommt, bedeutet das nicht unbedingt, dass bei der Risikobewertung bestimmte Details nicht berücksichtigt wurden. Es bedeutet jedoch, dass bestimmte Risiken (Marktrisiko, Kreditnehmerrisiko, operationelles Risiko oder etwas anderes) sich bewahrheitet haben.

Estateguru verfügt über starke Risiko- und Schuldenmanagement-Teams in seinen verschiedenen aktiven Ländern und wir pflegen auch eine enge Zusammenarbeit mit unseren lokalen Liquidationspartnern. Darüber hinaus verfügt Estateguru* in jedem aktiven Land über einen Treuhänder.

Was genau ist ein Treuhänder und welche Rolle spielt er bei Estateguru?

Der Treuhänder ist eine juristische Person, die von einer unabhängigen Anwaltskanzlei gegründet und bis März 2023 auch kontrolliert wurde. Aufgrund regulatorischer Anforderungen wurde der Treuhänder anschließend übernommen und wird nun von Estateguru* beaufsichtigt, wobei das Management der täglichen Aktivitäten weiterhin von der unabhängigen Anwaltskanzlei überwacht wird, um potenzielle Interessenkonflikte zu vermeiden. Der Treuhänder hat die Aufgabe, die Estateguru-Investoren bei allen notariellen Geschäften zu vertreten. Der Treuhänder ist das Bindeglied zwischen dem Gerichtsvollzieher und den Investoren und vertritt letztere in allen Gerichts- und Konkursverfahren. Die Aufgabe des Gerichtsvollziehers besteht darin, die Rechtmäßigkeit des Liquidationsverfahrens zu gewährleisten, die zu liquidierenden Immobilien zu beschlagnahmen; sicherzustellen, dass das Beleihungsobjekt zur Verfügung steht und nicht von Mietern bewohnt wird usw. sowie das Versteigerungsverfahren zu organisieren. Der Gerichtsvollzieher ist auch dafür verantwortlich, dass dem Kreditnehmer alle erforderlichen Mitteilungen und Unterlagen in Übereinstimmung mit dem Gesetz zur Verfügung gestellt werden, insbesondere in Fällen, in denen der Kreditnehmer nicht bereit ist, mitzuwirken, oder sich dem Gerichtsvollzieher aktiv entzieht.

In allen Märkten, in denen Estateguru* derzeit tätig ist, ist das Vollstreckungsverfahren in seiner Art relativ ähnlich – Estateguru* kündigt den Vertrag mit dem Kreditnehmer und dann wird der Fall an den Treuhänder übergeben, der die gesamte Dokumentation vorbereitet und an den Gerichtsvollzieher oder das Gericht weiterleitet.

Sobald das Gericht oder der Gerichtsvollzieher die Unterlagen bearbeitet hat, was bis zu einigen Monaten dauern kann, kann der Gerichtsvollzieher die Versteigerung der Immobilie einleiten. Die Immobilie wird versteigert und falls es keinen Käufer gibt, wird der Preis reduziert und eine neue Auktion gestartet. Der Prozess wird fortgesetzt, bis die Immobilie verkauft und das Geld an Estateguru* gezahlt wurde.

Der Zeitraum vom Prozessbeginn bis zum Erhalt der Mittel aus dem Immobilienverkauf ist von Land zu Land unterschiedlich lang, wobei auch die aktuellen Marktbedingungen eine Rolle spielen. Auch die Kreditnehmer können in diesen Fällen durch Einsprüche und Gegenschritte weitere Verzögerungen verursachen. In manchen Fällen ist es schneller, das Eigentum an den Sicherheiten zu übernehmen und diese selbst zu verkaufen.

Werfen wir einen Blick auf unsere verschiedenen operativen Märkte und die dortige ungefähre Zeitspanne bis zur Einholung.

Der Einholungsprozess in verschiedenen Ländern:


Nach der Kündigung eines Kreditvertrags gibt es eine 6-monatige Wartezeit für die freiwillige Begleichung der Schulden. Danach kann das Vollstreckungsverfahren beginnen. Wir müssen beim Gericht einen Antrag auf Einleitung des Vollstreckungsverfahrens stellen, was den Prozess um mehrere Monate verlängert. Nachdem das Gericht der Vollstreckung zugestimmt hat, können wir uns an den Gerichtsvollzieher wenden, um die Zwangsversteigerung der Immobilie zu veranlassen. Dieser Prozess kann mehrere Monate dauern.


Nach der Kündigung eines Kreditvertrags müssen wir einen Vollstreckungsbescheid beim Gericht beantragen. Für dieses Verfahren gibt es keine Fristen und der Zeitplan hängt von dem Richter ab, der den Fall bearbeitet, und auch vom Schuldner – es kann sein, dass dieser das Verfahren anfechtet oder den Erhalt von Gerichtsbescheiden verweigert. Unserer Erfahrung nach dauert es 3–6 Monate, bis das Gericht eine Vollstreckungsentscheidung trifft. Danach wird ein Gerichtsvollzieher beauftragt, das Versteigerungsverfahren einzuleiten. Es dauert in der Regel 1–3 Monate, bis der Verkaufsprozess fortgesetzt werden kann.


In Estland ist nach Kündigung des Vertrags kein Gerichtsbeschluss erforderlich. Wir können beim Gerichtsvollzieher die sofortige Einleitung des Vollstreckungsverfahrens beantragen, müssen dem Schuldner jedoch eine Frist von 30 Tagen setzen, damit er die Schulden freiwillig erfüllen kann. Nach Ablauf dieser Frist kann der Gerichtsvollzieher mit der Versteigerung der Immobilie beginnen.


In Litauen müssen wir dem Schuldner eine Frist von 30 Tagen einräumen, damit er seine Schulden freiwillig begleicht. Nach Kündigung des Vertrags müssen wir uns an einen Notar wenden, um den Vollstreckungsbescheid zu beantragen. Dieser Vorgang dauert in der Regel bis zu einem Monat. Nach Erhalt des Bescheids können wir den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsversteigerung der Immobilie beauftragen. Bevor der Gerichtsvollzieher mit der Versteigerung der Immobilie beginnt, muss auch er dem Schuldner 30 Tage Zeit geben, die Schulden freiwillig zu begleichen. Nach Ablauf dieser Frist können wir das Verfahren zum Verkauf der Immobilie einleiten.


Nach Vertragskündigung müssen wir einen Vollstreckungsbescheid beim Gericht beantragen. Dieser geht in der Regel innerhalb von 30 Tagen ein. Danach können wir den Fall an den Gerichtsvollzieher übergeben. Es dauert in der Regel bis zu 30 Tage, bis der Gerichtsvollzieher den Verkauf der Immobilie über eine Auktion einleitet.

Refinanzierung und Konkursverfahren

In vielen Fällen möchten Kreditnehmer ihr Projekt und ihr darin gebundenes Eigenkapital noch retten. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer bei vielen in Verzug geratenen Projekten noch die Möglichkeit hat, die Immobilie zu verkaufen oder den Kredit zu refinanzieren, bevor wir die Immobilie veräußern. In diesem Fall sind wir in der Regel in der Lage, das Geld in weniger als 6 Monaten zurückzubekommen.
In seltenen Fällen kann auch ein Konkursverfahren oder ein Rechtsschutzverfahren eingeleitet werden, um die Immobilie zu verkaufen, was jedoch mehr Zeit in Anspruch nehmen kann als das Vollstreckungsverfahren.

Estateguru's offenes Portfolio:

Warum monatliche Neuigkeiten nicht immer neue Informationen liefern

Da wir es mit verschiedenen behördlichen Verfahren zu tun haben und manchmal auch Gerichte involviert sind, um den Verkauf einer Immobilie zu bewilligen oder einen Rechtsstreit mit einem Kreditnehmers beizulegen, kann das Einholungsverfahren in bestimmten Fällen länger als 12 Monate in Anspruch nehmen.

Sobald wir unsere Anträge bei Gericht oder beim Gerichtsvollzieher eingereicht und von unserer Seite aus alles Rechtliche getan haben, können wir nicht viel mehr tun, als zu warten. Da jede dieser Prozessphasen mehrere Monate in Anspruch nimmt, können wir leider nicht jeden Monat substanzielle Neuigkeiten zu den Krediten vermelden.

Wir können Investoren versichern, dass unsere Teams für Forderungsmanagement, Risiko und Recht bei jedem in Einholung befindlichen Kredit sorgfältig daran arbeiten, die schnellste und höchstmögliche Rückzahlung zu gewährleisten. Wir vertreten Ihre und unsere eigenen Interessen und sind genauso ungeduldig wie Sie, wenn es um Ergebnisse geht.

Seit November 2022 verfolgen wir eine aggressivere Einholungsstrategie. In bestimmten Fällen, in denen unser traditioneller, kooperativer Ansatz bei der Abwicklung von Krediten nicht zu Zahlungen führt, setzen wir schneller in Verzug und gehen zur Vollstreckung über.

Wir haben die geschäftliche Entscheidung getroffen, das Geschäft in Deutschland zu pausieren, die Kreditnehmer, die ihre Versprechen nicht einhalten, in Verzug zu setzen und mit der Vollstreckung fortzufahren.

Es ist schwierig, einen konkreten Zeitrahmen für die Einholung der ausgefallenen Kredite anzugeben, da jeder Fall anders gelagert ist. Wir haben aber fast ein Jahrzehnt Erfahrung in der Einholung von ausgefallenen Krediten. Die Statistiken über die eingeholten Kredite finden Sie auch auf unserer Statistikseite: https://app.estateguru.co/statistics/


Seit 2014 eingeholter Gesamtbetrag: 28.077.498 €.
Durchschnittliche Rendite der vollständig eingeholten Kredite: 8,65 %
Durchschnittliche Dauer vom Verzug bis zur vollständigen Einholung: 12,7 Monate
Quote vollständiger Einholungen (Portfolio): 17,79 %
Gesamt abgeschrieben: 0,01 %
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Beiträge: 9653
Wohnort: Bei Karlsruhe

BeitragVerfasst am: 17.05.2023, 17:48    Titel: Re: Ausfälle und Ablauf Inkassoprozess (Estateguru) Antworten mit Zitat

Null Inhalt. Nichts davon war mir vorher nicht klar.
Mein Blog rund um p2p Kredite
Bondora/XIRR ca. 13%/ Investiere per API.
Stand 12/2021

Weitere Anlagen bei Swaper*, Estateguru*, Ablrate*, Crowdestate*, lendermarket
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Beiträge: 753

BeitragVerfasst am: 18.05.2023, 10:46    Titel: Re: Ausfälle und Ablauf Inkassoprozess (Estateguru) Antworten mit Zitat

Wenn die Bewertung so gemacht wird , ist ein Ausfall bei der Verwertung nicht zu vermeiden.
Hier mein damaliger Text:

Vielleicht gibt es ja Fachleute hier was die Bewertung von unbebauten Grundstücken betrifft. Werden bei der Wertfeststellung die "Herstellungskosten" Baugenehmigung , Planung, Freimachung zu 100 % in Deutschland berücksichtigt ? Wird eine Bauplanung mitvertsteigert und ist die nicht ggfs. für einen Erwerber wertlos ?

Beispiel KP Grundstück € 270.000,-
Bauplanung € 370.000,- macht ohne Abschlag
Marktwert € 640.000,-
Beleihung 60% (sieht ja gut aus ) €384.000,-

SACHWERT GRUNDSTÜCK € 270.000,-!!!!!

Wenn da kein Ausfall eintritt........
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