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Wie Exporo, Zinsland, Grundag und co angehen?  
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Lemon



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BeitragVerfasst am: 02.09.2019, 23:02    Titel: Re: Wie Exporo, Zinsland, Grundag und co angehen? Antworten mit Zitat

Japan hat seit langer Zeit eine Nullzins-Politik. Die Wirtschaftswissenschafter waren sich - vor 10 Jahren oder so - einig, dass "Negativ-Zinsen" nicht möglich sind. Höchstens vielleicht für ein paar Stunden oder Tag.... Und gemäss Lehrmeinung sollten wir schon lange eine Inflation haben.

Ist zumindest meine Meinung. Vielleicht liege ich ja falsch.



Shocked
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Kreditor



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BeitragVerfasst am: 03.09.2019, 00:11    Titel: Re: Wie Exporo, Zinsland, Grundag und co angehen? Antworten mit Zitat

Die Zinsen in Japan liegen seit vielen Jahren nahe Null. Dementsprechend wird schon seit vielen Jahren diskutiert, ob in einer solchen Situation weitere Zinssenkungen möglich sind bzw. was die Konsequenzen wären. Also sind Negativzinsen einfach Bestandteil der Forschung, auch wenn die jetzige Situation vor 10 Jahren noch schwer vorstellbar war.

Die Erkenntnis, dass Vermögen diversifiziert angelegt werden sollte, ist elementar. Sie hängt gerade damit zusammen, dass wir die Zukunft - wie von dir beschrieben - nicht vorhersehen können.
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Mephisto



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BeitragVerfasst am: 03.09.2019, 08:12    Titel: Re: Wie Exporo, Zinsland, Grundag und co angehen? Antworten mit Zitat

Bolanger hat Folgendes geschrieben:
diese ganzen REITs investieren doch in großem Stil in gewerbeimmobilien, also Büroflächen und Produktionsstätten, oder?

Sind die dann nicht auch recht anfällig für die konjunkturelle Entwicklung? Zumindest anfälliger als Wohnimmobilien-Unternehmen? Bei den Wohnimmobilien habe ich nämlich das gefühl, dass sich die Mieteinnahmen nur sehr langsam ändern, in beide Richtungen.


Gibt bei den REIT's in den USA so ziemlich jede Richtung, die man sich vorstellen kann. Altenheime, Apartments, Studentenwohnheime, Logistik, Hanfplantagen...
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Mephisto



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BeitragVerfasst am: 03.09.2019, 08:32    Titel: Re: Wie Exporo, Zinsland, Grundag und co angehen? Antworten mit Zitat

Kreditor hat Folgendes geschrieben:
Grundkurs Geldanlage:

Wir wollen ...
a) eine hohe Rendite -> wir investieren in lukrative Produkte und
b) Risiken minimieren -> wir investieren in Produkte, die sich nicht gleich entwickeln (Risikostreuung) und ein gutes Chance-Risiko-Profil haben.

Bei einer heftigen Rezession leidet fast alles, Mintos* könnte verschwinden. Gewerbeimmobilien leiden mehr als Wohnimmobilien. Gute Projekte z.B. bei Exporo* hatten aus meiner Sicht immer einen "Puffer" von 20-30% zum aktuellen Immobilienpreisniveau für die Kleinanleger. Eine Situation, bei der die Immobilienpreise für Wohnraum in Deutschland um 20 oder 30 % fallen, halte ich für extrem unwahrscheinlich. Viele Projekte haben jedoch geringere Puffer und sind auf Kante genäht.

Natürlich muss man immer ein Risiko eingehen, um 5-6 % Rendite zu erhalten. Eine Immobilie in Hannover oder Frankfurt ist für mich aber definitiv "realer" als die p2p-Werte im Ausland. Selbst ein vermeintlich solider Wald im Baltikum ist doch noch nie von einem deutschen Anleger mit eigenen Augen gesehen worden. Wer sich breit aufstellen möchte, der kann Mintos* und Grupeer* mit Exporo* und Zinsland* ergänzen. Mintos* alleine eignet sich nicht für eine diversifizierte Geldanlage nennenswerter Beträge.


Gute Objekte haben einen Puffer von 20-30% zum Marktwert auf Exporo? Und das weißt du woher?
So funktionieren diese Nachrangfinanzierungen leider nicht. Was hat denn ein Projektentwickler davon, wenn der Wert seiner Immobilie 30% zu niedrig angesetzt wird und er deshalb 30% weniger finanzieren kann? Das macht keinen Sinn.
Und das es extrem unwahrscheinlich ist, dass die Immobilienpreise in Deutschland um 20-30% fallen, ist auch nicht gesagt. Zum einen ist erst mal die Frage, um welche Standorte des geht. Und zum anderen haben Mehrfamilienhäuser in Karlsruhe rund um die Jahrtausendwende ca. das 15-fache des Jahresnettomietertrags gekostet. Jetzt kosten die gleichen Objekte mehr als das 30-fache. Da ist viel Spielraum nach unten.

Das aktuelle Bestandsobjekt in Göttingen auf Exporo* soll das 19-fache kosten. Baujahr 2007/1891 und die gehen von einer Wertsteigerung auf das 20,5-fache aus und eine jährliche Mieterhöhung von 1,9% pro Jahr. Bei den Wohnungen kann das noch funktionieren, die Gewerbemieten werden eher zurück gehen (Onlinehandel etc.). Wenn man sich jetzt noch die Rechnung anschaut und sieht, dass bei dem Baujahr nur 8 TEUR pro Jahr in die Immobilie investiert wird, glaube ich im Leben nicht, dass sich diese Wertsteigerungsannahme erfüllt. Das geht eher in die andere Richtung und die 5,6% pro Jahr wirst du da niemals sehen.

Das Thallos-Portfolio zur Finanzierung ist in Duisburg, Essen und Bottrop. An den Standorten einen Projektentwickler im Nachrang für 5% pro Jahr für bis zu 3 1/2 Jahre finanzieren? Das macht für mich aus Rendite/Risiko-Aspekten keinen Sinn. Insbesondere da ich noch nicht mal den Business-Plan kapiere. Das Objekt ist zu 96% vermietet und die wollen aus 30,8 Mio. EUR innerhalb 18-38 Monate 37 Mio. EUR machen, ohne die Objekte zu sanieren/revitalisieren? Okay...

Ich kann den Diversifizierungsaspekt ja durchaus nachvollziehen, auch das man auf mehrere Seiten gehen will. Aber solche Immobilienthemen fliegen einem in der nächsten Krise direkt um die Ohren, weil man im Nachrang halt immer als einer der Ersten bei Verlusten dabei ist. Lieber REIT's kaufen, die schwanken zwar mehr, sind aber deutlich stabiler als solche Themen.
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Kreditor



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BeitragVerfasst am: 03.09.2019, 19:58    Titel: Re: Wie Exporo, Zinsland, Grundag und co angehen? Antworten mit Zitat

Ich bleibe mal einfach bei meiner Meinung, wenn ich darf.

Bei Exporo* wurde eine dreistellige Anzahl an Projekten durchgeführt und bisher gab es keinen Ausfall. Das spricht dagegen, dass einem das sofort um die Ohren fliegen würde. Probleme bei Bauprojekten gibt es schließlich fast immer.

Die Preissteigerungen bei Immobilien, die du beschreibst, sind der EZB-Politik geschuldet. Da ich für die nächsten Jahre keine Kursänderung sehe, erwarte ich keinesfalls um über 20% sinkende Immobilienpreise. Ich habe nie behauptet, dass alle Projekte bei Exporo* usw. empfehlenswert sind. Bitte bei Exporo* "Finanzierung" und "Bestand" nicht verwechseln. Das Prinzip ist ein anderes!

Bei Zinsbaustein* gab es das Projekt Schoenegarten. Es wurde realisiert, obwohl nicht die Gesamtsumme zusammengekommen ist - das Projekt war den Anlegern offenbar nicht gut genug. 17,4% der geplanten Kosten waren Eigenmittel der Projektgesellschaft. Die geplanten Verkaufserlöse waren damals 20% über den geplanten Kosten und waren damals zu 45% bereits erzielt. Ich sehe hier einen sehr großen Sicherheitspuffer für Anleger und rechne nicht mit einem Ausfall - trotz Kostenüberschreitung und Kapriolen am Berliner Wohnungsmarkt.

Durch Exporos Erfolg konnten sie sich erlauben, die Sicherheiten langsam abzusenken. Es ist zu hoffen, dass die Kompetenz von Exporo* in gleichem Maße gestiegen ist und das kompensiert.

Ich kann Exporo* & Co. als Beimischung empfehlen, insbesondere unter Mitnahme von Boni. 5% Rendite (oder gar zweistellig) gibt es jedoch nicht geschenkt, im Immobilienmarkt trifft man mehr dubiose Gestalten an als Biedermänner.
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Mephisto



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BeitragVerfasst am: 03.09.2019, 21:25    Titel: Re: Wie Exporo, Zinsland, Grundag und co angehen? Antworten mit Zitat

Kreditor hat Folgendes geschrieben:
Ich bleibe mal einfach bei meiner Meinung, wenn ich darf.

Bei Exporo* wurde eine dreistellige Anzahl an Projekten durchgeführt und bisher gab es keinen Ausfall. Das spricht dagegen, dass einem das sofort um die Ohren fliegen würde. Probleme bei Bauprojekten gibt es schließlich fast immer.

Die Preissteigerungen bei Immobilien, die du beschreibst, sind der EZB-Politik geschuldet. Da ich für die nächsten Jahre keine Kursänderung sehe, erwarte ich keinesfalls um über 20% sinkende Immobilienpreise. Ich habe nie behauptet, dass alle Projekte bei Exporo* usw. empfehlenswert sind. Bitte bei Exporo* "Finanzierung" und "Bestand" nicht verwechseln. Das Prinzip ist ein anderes!

Bei Zinsbaustein* gab es das Projekt Schoenegarten. Es wurde realisiert, obwohl nicht die Gesamtsumme zusammengekommen ist - das Projekt war den Anlegern offenbar nicht gut genug. 17,4% der geplanten Kosten waren Eigenmittel der Projektgesellschaft. Die geplanten Verkaufserlöse waren damals 20% über den geplanten Kosten und waren damals zu 45% bereits erzielt. Ich sehe hier einen sehr großen Sicherheitspuffer für Anleger und rechne nicht mit einem Ausfall - trotz Kostenüberschreitung und Kapriolen am Berliner Wohnungsmarkt.

Durch Exporos Erfolg konnten sie sich erlauben, die Sicherheiten langsam abzusenken. Es ist zu hoffen, dass die Kompetenz von Exporo* in gleichem Maße gestiegen ist und das kompensiert.

Ich kann Exporo* & Co. als Beimischung empfehlen, insbesondere unter Mitnahme von Boni. 5% Rendite (oder gar zweistellig) gibt es jedoch nicht geschenkt, im Immobilienmarkt trifft man mehr dubiose Gestalten an als Biedermänner.


Natürlich darfst du deine Meinung haben, ist ja schließlich dein Geld. Ich möchte nur dafür sensibilisieren, dass das alles schön aussieht, die Risiken bei solchen Krediten aber nicht zu vernachlässigen sind. Ob die Rendite das wert ist, muss jeder für sich selbst beurteilen, wie bei allen anderen P2P-Sachen auch.
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Kreditor



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BeitragVerfasst am: 04.09.2019, 17:02    Titel: Re: Wie Exporo, Zinsland, Grundag und co angehen? Antworten mit Zitat

Die genannte Überlegenheit der REITs sehe ich nicht. Sie existieren für den deutschen Wohnungsmarkt gar nicht. Die USA haben ihre eigene Währung und liegen auf einem anderen Kontinent. Ich kenne dort die Situation und Rechtslage nicht. Ich kann das REIT-Management nicht einschätzen. Das ist für mich ein Investitionshemmnis. Hinweis: Wenn ein Wert um ein Drittel fällt, muss er 50% zulegen, bis wir wieder bei Null sind. Nicht jeder kann oder will das aussitzen.

Bei Bergfürst* gefallen mir die meisten Projekte nicht. Heute gab es aber ein Projekt, das auf den ersten Blick professionell wirkt. Es handelt sich nicht um ein nachrangiges Darlehen. Das Eigenkapital liegt offiziell bei ca. 28%. In Wahrheit ist es vermutlich deutlich weniger. Es war für Neukunden eine Rendite von ca. 10% möglich (ohne Limit). Man erhält also ca. 10% p.a., falls Gewerbeimmobilienpreise in Stuttgart in den nächsten Monaten nicht übel einbrechen. Bei einem Scheitern dürfte man (irgendwann) anteilig ausbezahlt werden. Ich finde, dass das Risiko sehr gut bezahlt wird. Eine richtige Recherche habe ich jedoch nicht unternommen.
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Kreditor



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BeitragVerfasst am: 04.09.2019, 17:53    Titel: Re: Wie Exporo, Zinsland, Grundag und co angehen? Antworten mit Zitat

Korrektur: Das heutige Bergfürst-Projekt war nicht so gut, wie es auf den ersten Blick aussah. Gebäude und Grundstück sind bereits weiterverkauft, sodass erheblich weniger Sicherheiten geboten werden. Die Darstellung ist irreführend - die Investition der Bergfürst-Anleger hat beispielsweise keinen direkten Bezug zum beschriebenen vermieteten Gebäude.
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Bolanger



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BeitragVerfasst am: 04.09.2019, 20:13    Titel: Re: Wie Exporo, Zinsland, Grundag und co angehen? Antworten mit Zitat

Hallo,

ich merke an der Diskussion schon, dass solche Investments nichts für mich sind. Oder zumindest ist der Aufwand nicht verhältnismäßig.

Man sollte sich schon ganz allgemein in die Materie einarbeiten, um auch eine bewusste Entscheidung für oder gegen ein Projekt zu treffen. Bei dieser persönlichen Bewertung bleiben dann wahrscheinlich nur wenige Projekte über. Um nicht zu viele Eier in einen Korb zu legen, würde ich in ein einzelnes Projekt dann auch keine großen Summen investieren. Alles in allem würde diese Art der Geldanlage daher nicht taugen, um einen nennenswerten Anteil am Gesamtportfolio auszumachen.

Irgendwo habe ich mal gelesen, dass eine Anlageklasse unter 10% des Gesamtvermögens keinen Sinn mache, eben weil der Aufwand, sich damit auseinanderzusetzen, unverhältnismäßig groß wird. Diese Meinung vertrete ich auch.
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Mephisto



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BeitragVerfasst am: 05.09.2019, 08:51    Titel: Re: Wie Exporo, Zinsland, Grundag und co angehen? Antworten mit Zitat

Kreditor hat Folgendes geschrieben:
Die genannte Überlegenheit der REITs sehe ich nicht. Sie existieren für den deutschen Wohnungsmarkt gar nicht. Die USA haben ihre eigene Währung und liegen auf einem anderen Kontinent. Ich kenne dort die Situation und Rechtslage nicht. Ich kann das REIT-Management nicht einschätzen. Das ist für mich ein Investitionshemmnis. Hinweis: Wenn ein Wert um ein Drittel fällt, muss er 50% zulegen, bis wir wieder bei Null sind. Nicht jeder kann oder will das aussitzen.

Bei Bergfürst* gefallen mir die meisten Projekte nicht. Heute gab es aber ein Projekt, das auf den ersten Blick professionell wirkt. Es handelt sich nicht um ein nachrangiges Darlehen. Das Eigenkapital liegt offiziell bei ca. 28%. In Wahrheit ist es vermutlich deutlich weniger. Es war für Neukunden eine Rendite von ca. 10% möglich (ohne Limit). Man erhält also ca. 10% p.a., falls Gewerbeimmobilienpreise in Stuttgart in den nächsten Monaten nicht übel einbrechen. Bei einem Scheitern dürfte man (irgendwann) anteilig ausbezahlt werden. Ich finde, dass das Risiko sehr gut bezahlt wird. Eine richtige Recherche habe ich jedoch nicht unternommen.


Ein REIT wie Realty Income besitzt mehr als 5.000 Immobilien (Apotheken, Burger-Läden, Fitness-Studios etc. Triple-Net-Objekte) und hat seine monatliche Dividende (aktuell 3,6% p.a.) seit jahrzehnten jedes Jahr erhöht. Zugegeben ist der REIT gerade ein wenig hoch bewertet, aber das ist mir persönlich 1000x lieber, als Nachrang-Darlehen über ein Start-Up für 1-2% mehr. Oder eine Simon Property Group besitzt mehr als 200 Shopping-Malls weltweit, darunter wirkliche Trophy-Assets, die unter den 10 besten Malls in den USA sind und hat eine Dividende von mehr als 5%, die ebenfalls seit Jahren stetig ansteigt.

Natürlich gebe ich dir Recht, bei REIT's hast du halt die Marktschwankungen, wobei ich die persönlich ausklammere, da REIT's für mich ein Immobilieninvestment sind und ich vorhabe, diese die nächsten 50 Jahre zu halten. Zu bedenken gebe ich aber, dass wenn es auf dem deutschen Immobilienmarkt mal kracht und einige der Darlehen in den Default gehen, gibt es da - im Gegensatz zu REIT's - keine Wertaufholung mehr, sobald der Markt dreht, da du im Nachrang bist und die Immobilie im Zweifel bei der Bank liegt.

In Deutschland ist die Rechtslage da aber in der Tat deutlich anders und es ist viel schwieriger, rein rechtlich ein REIT zu werden, als in den USA.
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Poweramd



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BeitragVerfasst am: 25.10.2019, 19:48    Titel: Re: Wie Exporo, Zinsland, Grundag und co angehen? Antworten mit Zitat

In viele US-Reits kann von Deutschland aus aufgrund regulatorischer Regelungen (MiFID) im beratungsfreien Geschäft nicht investiert werden.
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Beiträge: 264

BeitragVerfasst am: 27.10.2019, 20:03    Titel: Re: Wie Exporo, Zinsland, Grundag und co angehen? Antworten mit Zitat

Nicht ganz korrekt. Wenn es ein US Closed End Funds oder eine kanadische Reality Income ist, gilt es als Aktie und unterliegt somit nicht MIFID2. Ist bei den IB Ablegern wie Lynx und Captrader günstig zu kaufen. Wer sich damit beschäftigen will, dem empfehle ich das Buch von Luis Pazos https://nurbaresistwahres.de/bargeld-statt-buchgewinn/
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Spätzünder



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Beiträge: 264

BeitragVerfasst am: 27.10.2019, 20:04    Titel: Re: Wie Exporo, Zinsland, Grundag und co angehen? Antworten mit Zitat

Oder auch speziell https://nurbaresistwahres.de/geldanlage-in-reits/
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