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Sorgen bei Estateguru?  

 
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stefans



Anmeldedatum: 27.05.2016
Beiträge: 1037

BeitragVerfasst am: 08.07.2018, 21:51    Titel: Sorgen bei Estateguru? Antworten mit Zitat

Claus Lehmann hat Folgendes geschrieben:
Riskante Schwärmerei, Süddeutsche, 08.07.2018
über Crowdinvestments in Immobilien mit Nachrangdarlehen


mein Estateguru investment macht mir auch sorgen.
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dadula



Anmeldedatum: 30.09.2017
Beiträge: 214

BeitragVerfasst am: 08.07.2018, 23:37    Titel: Re: Berichte Über Peer to Peer Kredite in der Presse Antworten mit Zitat

@Stefans - Was sorgt Dich denn?
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Mephisto



Anmeldedatum: 22.03.2017
Beiträge: 66

BeitragVerfasst am: 09.07.2018, 12:22    Titel: Re: Berichte Über Peer to Peer Kredite in der Presse Antworten mit Zitat

stefans hat Folgendes geschrieben:
mein Estateguru investment macht mir auch sorgen.


Die Kredite auf Estateguru sind aber - im Gegensatz zu Exporo, Zinsland, Bergfürst und co. - keine Nachrangdarlehen sondern Darlehen 1. Ranges mit deutlich höheren Zinsen. Ich hätte bei den deutschen Plattformen somit deutlich mehr Bauchschmerzen.
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BeitragVerfasst am: 09.07.2018, 12:22    Titel: Antworten mit Zitat

Hohe Rendite
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Zedandi



Anmeldedatum: 02.11.2016
Beiträge: 584

BeitragVerfasst am: 09.07.2018, 13:01    Titel: Re: Berichte Über Peer to Peer Kredite in der Presse Antworten mit Zitat

Mephisto hat Folgendes geschrieben:
stefans hat Folgendes geschrieben:
mein Estateguru investment macht mir auch sorgen.


Die Kredite auf Estateguru sind aber - im Gegensatz zu Exporo, Zinsland, Bergfürst und co. - keine Nachrangdarlehen sondern Darlehen 1. Ranges mit deutlich höheren Zinsen. Ich hätte bei den deutschen Plattformen somit deutlich mehr Bauchschmerzen.


Sehe ich ebenso. Allerdings könnte EG auch noch etwas transparenter werden...
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Mephisto



Anmeldedatum: 22.03.2017
Beiträge: 66

BeitragVerfasst am: 09.07.2018, 13:25    Titel: Re: Sorgen bei Estateguru? (Estateguru) Antworten mit Zitat

stefans hat Folgendes geschrieben:
Claus Lehmann hat Folgendes geschrieben:
Riskante Schwärmerei, Süddeutsche, 08.07.2018
über Crowdinvestments in Immobilien mit Nachrangdarlehen


mein Estateguru investment macht mir auch sorgen.


Unabhängig davon sollte man durchaus einen gewissen Ausfall bei den Krediten bei Estateguru einplanen. Ich selbst will auf ca. 200 Kredite streuen, wodurch dann pro Ausfall 0,50% meines Portfolios im Feuer stehen. Mit einem durchschnittlichen LTV von 50-60% sollte da selbst bei einem Ausfall nie der gesamte Wert verloren gehen (wenn die Gutachten stimmen, wovon ich einfach mal ausgehe, da diese nicht von Estateguru gemacht werden). Bei 10-11% Zinsen kann ich eine Ausfallrate von 2-3% auf alles (eigener Schätzwert) gut vertragen. Bisher haben die Anleger aber ja noch kein Geld verloren (wird sich allerdings ändern).

@stefans: Noch eine andere Frage, welche du bitte nicht persönlich nehmen solltest. Wenn du den Unterschied zwischen Estateguru und Zinsland o.ä. insbesondere in der Darlehensstruktur nicht kennst, warum investierst du dann dort? Bei Mintos, Twino und Co. ist das nicht so wichtig, da die Kredite sowieso reihenweise ausfallen und man immer darauf hofft, dass der Darlehensanbahner einspringt, aber bei Estateguru ist das ja eine ganz andere Form von "P2P" (bzw. eigentlich P2B). Wenn man dann einen Artikel über deutsche Nachrangdarlehen liest und Panik bei Estateguru bekommt, sollte man sich vielleicht überlegen, ob man genau verstanden hat, worin man da investiert...wie gesagt, nicht persönlich nehmen, aber man sollte schon wissen, für welches Risiko man jedenfalls auf dem Papier seine Zinsen bekommt.


Zuletzt bearbeitet von Mephisto am 09.07.2018, 13:34, insgesamt einmal bearbeitet
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Scripophix



Anmeldedatum: 09.01.2014
Beiträge: 1897
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BeitragVerfasst am: 09.07.2018, 13:34    Titel: Re: Sorgen bei Estateguru? (Estateguru) Antworten mit Zitat

LTV ist nicht unser deutsches LTV, sondern das im recht schwachen lettischen Markt.
_________________
Gruss aus dem Norden
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Mephisto



Anmeldedatum: 22.03.2017
Beiträge: 66

BeitragVerfasst am: 09.07.2018, 13:36    Titel: Re: Sorgen bei Estateguru? (Estateguru) Antworten mit Zitat

Scripophix hat Folgendes geschrieben:
LTV ist nicht unser deutsches LTV, sondern das im recht schwachen lettischen Markt.


Und der Unterschied besteht worin genau?

Wenn wir davon ausgehen, dass beide Gutachten von halbwegs verlässlichen Gutachtern erstellt werden (wo ich auch in Deutschland meine Probleme hätte), dann sprechen wir noch über die Über-/Unterbewertung des Markts. Zugegeben kenne ich mich nicht so sonderlich gut im lettischen Immobilienmarkt aus, aber ich weiß, wie hoch der deutsche Immobilienmarkt bewertet ist. Von daher fühle ich mich mit einem lettischen LTV von 50% fast wohler, als mit einem deutschen LTV von 50% (unter der Annahme halbwegs korrekter Gutachten auf beiden Seiten), insbesondere bei fast doppelt so hohen Zinsen.

In diesem Zusammenhang sind Nachrangdarlehen für deutsche Immobilien mit 5-6% kompletter Schwachsinn und da lacht sich jeder Projektentwickler kaputt, da die Rendite in keinster Weise das Risiko ausgleicht.
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Zedandi



Anmeldedatum: 02.11.2016
Beiträge: 584

BeitragVerfasst am: 09.07.2018, 14:28    Titel: Re: Sorgen bei Estateguru? (Estateguru) Antworten mit Zitat

Mephisto hat Folgendes geschrieben:
Scripophix hat Folgendes geschrieben:
LTV ist nicht unser deutsches LTV, sondern das im recht schwachen lettischen Markt.


Und der Unterschied besteht worin genau?

Wenn wir davon ausgehen, dass beide Gutachten von halbwegs verlässlichen Gutachtern erstellt werden (wo ich auch in Deutschland meine Probleme hätte), dann sprechen wir noch über die Über-/Unterbewertung des Markts. Zugegeben kenne ich mich nicht so sonderlich gut im lettischen Immobilienmarkt aus, aber ich weiß, wie hoch der deutsche Immobilienmarkt bewertet ist. Von daher fühle ich mich mit einem lettischen LTV von 50% fast wohler, als mit einem deutschen LTV von 50% (unter der Annahme halbwegs korrekter Gutachten auf beiden Seiten), insbesondere bei fast doppelt so hohen Zinsen.


Das mit den Gutachtern ist so eine Sache, in Deutschland wie in Lettland/Estland ist doch die Beurteilung eines Gutachtens für den Laien quasi nicht möglich sobald es sich nicht um eine alltägliche Wohnimmobilie handelt. In Lettland kommt erschwerend noch dazu, dass man als deutscher Anleger null Ahnung vom dortigen Immobilienmarkt hat...Bei EG kommen die meisten Investitionen noch über den Blindflug-Autoinvest und EG selbst trickst bei der Darstellung des LTV, daher glaube nicht, dass wirklich alle LTVs einem Zweitgutachten standhalten würden...
Den deutschen Markt würde ich bis auf wenige Städte übrigens nicht als übermäßig teuer ansehen, nur weil er die letzten 5 Jahre so stark angezogen hat. Schaut euch mal an wie die Preisentwicklung von Anfang der 90er bis zur Finanzkrise in Deutschland war und wie die Sache in anderen vergleichbaren Ländern ausgesehen hat.

Zitat:
In diesem Zusammenhang sind Nachrangdarlehen für deutsche Immobilien mit 5-6% kompletter Schwachsinn und da lacht sich jeder Projektentwickler kaputt, da die Rendite in keinster Weise das Risiko ausgleicht.


Das ist ein Trugschluss, schau dir mal die Gebühren der deutschen Plattformen an dann weißt du wer sich da kaputt lacht. Die Projektentwickler zahlen schon Marktübliche Zinsen im zweistelligen Bereich, nur bei den Anlegern kommen halt nur mickrige 5-6% an... Und die Leute sehen das auch noch als weniger riskant an! Es gilt bei der Geldanlage immer(!): Hohe Rendite gibt´s nur mit hohem Risiko. Wenn aber die versprochene Rendite niedrig ist heißt es aber noch lange nicht, dass das Risiko geringer ist, es kann auch einfach nur ein schlechtes Angebot sein!
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Scripophix



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BeitragVerfasst am: 09.07.2018, 14:53    Titel: Re: Sorgen bei Estateguru? (Estateguru) Antworten mit Zitat

Hipocredit-Erfahrungen gibt es ja bereits einige wenige, da sind manche Immobilien ziemlich schwach weg gegangen.

Ein alter Artikel (fast zehn Jahre her) nennt die Unsicherheiten: https://www.gevestor.de/details/immobilien-in-lettland-eigner-sollen-hohe-steuern-zahlen-4245.html

Derzeit ist es ja halbwegs stabil https://www.ceicdata.com/de/indicator/latvia/house-prices-growth...

... aber die LTV-Angabe in der Kurzbewertung ist ein wenig konturenlos, gibt es doch verschiedene Defintionen, wie die Erste Bank Group AG in einem Bericht zu ihren Schuldnern nett darstellt:

Zitat:
Gewichteter durchschnittlicher LTV nach Rating Agentur Definition* (%) 66%
Gewichteter durchschnittlicher LTV nach österreichischer Definition** (%) 45%

Sternchen-Erläuterung.
*LTV Definition Rating Agentur Berechnung: (Summe Forderungen je Kreditnehmereinheit + Summe vorrangige Hypotheken)/ Summe akt. Immobilienwerte
**LTV österr. Berechnung: Betrag in Deckung je Forderung / Summe akt. Immobilienwerte abzüglich vorrangige Hypotheken


Und wer sich die Gutachten einmal übersetzt, der liest viel "wenn" und "Könnte" und andere Eventualitäten.

LTV ist für mich recht wenig aussagend, inzwischen gehe ich gerne auf LTVs von unter 35 %.
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Gruss aus dem Norden
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Zedandi



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Beiträge: 584

BeitragVerfasst am: 09.07.2018, 16:51    Titel: Re: Sorgen bei Estateguru? (Estateguru) Antworten mit Zitat

Zitat:
Gewichteter durchschnittlicher LTV nach Rating Agentur Definition* (%) 66%
Gewichteter durchschnittlicher LTV nach österreichischer Definition** (%) 45%

Sternchen-Erläuterung.
*LTV Definition Rating Agentur Berechnung: (Summe Forderungen je Kreditnehmereinheit + Summe vorrangige Hypotheken)/ Summe akt. Immobilienwerte
**LTV österr. Berechnung: Betrag in Deckung je Forderung / Summe akt. Immobilienwerte abzüglich vorrangige Hypotheken


Das ist ein gutes Beispiel wie man tricksen kann, allerdings bei erstrangiger Grundschuld sollte zumindest dieser Kniff nicht ziehen.
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Lierhann



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BeitragVerfasst am: 16.10.2018, 13:53    Titel: Re: Sorgen bei Estateguru? (Estateguru) Antworten mit Zitat

Wenn aber die versprochene Rendite niedrig ist heißt es aber noch lange nicht, dass das Risiko geringer ist, es kann auch einfach nur ein schlechtes Angebot sein!
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