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EstateGuru Interview zu lates &defaults / XIRR / Zweitma  
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Spätzünder



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BeitragVerfasst am: 02.06.2019, 21:45    Titel: Re: EstateGuru Interview zu lates &defaults / XIRR / Zwe Antworten mit Zitat

Top Beitrag zum Thema von Kadri im Blog von Lars
https://passives-einkommen-mit-p2p.de/estateguru-ausfaelle
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Spätzünder



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BeitragVerfasst am: 02.06.2019, 21:53    Titel: Re: EstateGuru Interview zu lates &defaults / XIRR / Zwe Antworten mit Zitat

Oktaeder hat Folgendes geschrieben:

Das ist bei 11k Anlagesumme im Vergleich zu allen anderen Plattformen ein erbärmlich niedriger Cashflow.


Habe ungefähr ein analoges Verhältnis. Und das ist sicher inkl. Strafzahlungen, so zumindest bei mir. Allerdings, da noch kein ganzes Jahr bei EG* investiert, sehe ich das Cashflow Verhältnis noch nicht als aussagekräftig an, denn es steigt stetig.

Wie lange bist Du bei EG* investiert?
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Hieschen



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BeitragVerfasst am: 02.06.2019, 22:00    Titel: Re: EstateGuru Interview zu lates &defaults / XIRR / Zwe Antworten mit Zitat

Spätzünder hat Folgendes geschrieben:
Top Beitrag zum Thema von Kadri im Blog von Lars
https://passives-einkommen-mit-p2p.de/estateguru-ausfaelle

Bin ich nicht überzeugt. Fakt ist
dass EG* derzeit mehrere Kredite in deutlichem Zahlungsverzug hat, diese aber nur als Late gekennzeichnet hat, bei mehr als 60 Tagen Verzug und angefangener Verwertung ist ein Kredit nicht mehr nur late,
dass EG* signifikante Probleme bei der Verwertung der Immobilien hat (Stichwort Versteigerung mangels Interesse abgesagt)
die Informationspolitik sehr dünn ist im Bereich Updates on loans
mehrere Wackelkandidaten über Refis gerettet wurden, diese Refis aber nicht immer sauber dargestellt wurden in der neuen Kreditbeschreibung
EG sehr hilflos wirkt wenn der Kreditnehmer alle juristischen Mittel aufwendet um nicht zahlen zu müssen
_________________
Investiert:LinkedFinance /Peerberry/Engel&Völkers / Look&Fin /Estateguru / Afranga/Mintos (Bonds) /Esketit/ Iuvo/Heavyfinance
Watchlist: Lendermarket/Moncera
Am Liquidieren: October / Kapilendo* / crowddesk / Twino
Abgewickelt: Bondora/Investly/Viventor/Trine
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Spätzünder



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BeitragVerfasst am: 02.06.2019, 22:33    Titel: Re: EstateGuru Interview zu lates &defaults / XIRR / Zwe Antworten mit Zitat

Völlig korrekt mit den 60+ und den Versteigerungen, allerdings hat Kadri dies auch nicht beschönigt, oder?

Aber der Punkt, die 60+ Kredite nicht transparent als in Ausfall zu markieren ist sehr unschön und trägt nicht zu Transparenz bei. Derzeit habe ich davon 3, davon einer mit der Ansage „Vorvertrag“ (2522) aber leider auch 2 weitere ohne klare Kreditupdates (1301,0445)

Ob die Einschätzung zu den Refis und der angesprochenen Hilflosigkeit so korrekt sind, kann ich wiederum nicht einschätzen, da ich keine Erfahrung mit solchen Immo Prozessen habe. Seht ihr das auch so kritisch? Hat hier jemand Branchen-Insights?

@EG_Kadri bitte nimm doch zu den o.g. Punkten hier Stellung. Das würde sicher hilfreich sein.
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Schneeball



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BeitragVerfasst am: 03.06.2019, 06:29    Titel: Re: EstateGuru Interview zu lates &defaults / XIRR / Zwe Antworten mit Zitat

Zum Interview bei Herrn Wrobbel: Kein Wort zur krassen Fehlschätzung bei Ozolu + Fehlinformation zur 2. Auktionsrunde: der neue Verkaufspreis sei nun 20% unter Bewertung laut Gutachten (170k von 324k). Kann Eg Prozentrechnung?

Sind die anderen Infos auch auf diesem Niveau?

Und von Herrn Wrobbel auf meine Frage, ob er auch andere Blogs liest:
"nein, ich lese keine Foren oder andere Communities, da davon meine eigene Einschätzung möglicherweise beeinflusst wird."
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EG_Kadri
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BeitragVerfasst am: 03.06.2019, 08:16    Titel: Re: EstateGuru Interview zu lates &defaults / XIRR / Zwe Antworten mit Zitat

Hallo!

Ozolu Hypothekenbetrag ist 270 000 € mit Mehrwertsteuer (21%) wie unter dem Projektinfo zusehen ist. Bitte beachten Sie dass Sicherheitswert und Hypothekenbetrag verschiede Bedeutung haben.
Erste Aktion wird mit dem Hypothekenbetrag gemacht. Wie ich gesagt habe wurde der zweite Aktionspreis um ca 20% gesengt. Der neue Verkaufspreis beträgt 170.325 EUR + MwSt. - Bitte beachten Sie dass alle Aktionen ohne Mehrwertsteuer angezeigt werden.
Ich habe mein Kollege darauf schon aufmerksam gemacht dass in unsere Update diese Verfeinerung fehlt. Danke für Ihre Aufmerksamkeit.

Schöne Grüsse
Kadri Akk


Schneeball hat Folgendes geschrieben:
Zum Interview bei Herrn Wrobbel: Kein Wort zur krassen Fehlschätzung bei Ozolu + Fehlinformation zur 2. Auktionsrunde: der neue Verkaufspreis sei nun 20% unter Bewertung laut Gutachten (170k von 324k). Kann Eg Prozentrechnung?

Sind die anderen Infos auch auf diesem Niveau?

Und von Herrn Wrobbel auf meine Frage, ob er auch andere Blogs liest:
"nein, ich lese keine Foren oder andere Communities, da davon meine eigene Einschätzung möglicherweise beeinflusst wird."
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Zedandi



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Beiträge: 1486

BeitragVerfasst am: 03.06.2019, 08:38    Titel: Re: EstateGuru Interview zu lates &defaults / XIRR / Zwe Antworten mit Zitat

Hallo Kadri,

kannst du mir den Estateguru* Stresstest genauer erklären und wie die einzelnen Zahlen zustande kommen? Wieso geht die Rendite hoch wenn der Anteil an ausgefallenen Krediten steigt? Kommt das durch Verzugsgebühren?
Bei 1%-Ausfallrate: Wieso sinkt die Rendite mit sinkendem Immobilienwert erst und steigt dann mit weiter sinkendem Wert wieder, nur um dann wieder zu fallen?
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Schneeball



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Beiträge: 266

BeitragVerfasst am: 03.06.2019, 08:43    Titel: Re: EstateGuru Interview zu lates &defaults / XIRR / Zwe Antworten mit Zitat

Ozolu

Guten Tag Frau Kadri,

vielen Dank für Ihre Antwort. Sie sagen im Interview: "Wir sind verpflichtet die 1. Runde mit dem Bewertungspreis durchzuführen."

Ich verstehe unter dem Bewertungspreis den Sicherheitswert laut Gutachten. Dieser beträgt 324,4k Euro. Auch der LTV bezieht sich auf den Bewertungspreis. Wieso Sie nun zum Hypothekenwert verkaufen wollten, erschließt sich mir nicht. Der LTV wäre dann in der Ausschreibung falsch angegeben und Eg somit in der Haftung.

Oder verkaufen Sie nur die Hypothek und nicht das Objekt?

Viele Grüße


Zuletzt bearbeitet von Schneeball am 03.06.2019, 12:11, insgesamt einmal bearbeitet
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Zedandi



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Beiträge: 1486

BeitragVerfasst am: 03.06.2019, 08:50    Titel: Re: EstateGuru Interview zu lates &defaults / XIRR / Zwe Antworten mit Zitat

Krass finde ich auch, dass da anscheinend immer 21% Mehrwertsteuer drauf kommen. Das war mir komplett unbekannt. Die hat ja keinen unwesentlichen Einfluss auf den Wert der Sicherheit, im Zweifelsfall fehlen die 21% halt beim Anleger. Das könnte man ruhig etwas deutlicher hevorheben.
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EG_Kadri
Mitarbeiter von Estateguru


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BeitragVerfasst am: 03.06.2019, 09:01    Titel: Re: EstateGuru Interview zu lates &defaults / XIRR / Zwe Antworten mit Zitat

Hallo!

1301 - es wird Heute die Kündigung herausgeschickt und nach eine Woche wird die Forderung an der Gerichtsvollzieher geleitet.
0445 - Der Schuldenmanager wird diese Woche hier auch ein Update gewährleisten, weil bisherige Schritte zu keine Zahlung geführt haben.

Refinanzierungen und Verlängerungen machen derzeit 10,5 % von ganzen EG* Dahrlehensportfolio aus. Es hat sich während unsere Unternehmensgeschichte nicht ernorm geändert. Eine Refinanzierung oder Verlängerung wird mehrmals geprüft, bewertet und analysiert, und gemacht um zu gewährleisten das Investorengeld möglichst schnell zurück kommt.
Eine Verlängerung kommt meistens von der Besonderheiten des Bausektors (z.B. der Bauunternehmen wird nicht rechtzeitig fertig mit Bauarbeiten) und das führt zu verspätete Zahlungen von Kreditnehmer.
Das ist auch das Besonderheit von EG* gegenüber traditionellen P2P platformen.

MfG
Kadri

Spätzünder hat Folgendes geschrieben:
Völlig korrekt mit den 60+ und den Versteigerungen, allerdings hat Kadri dies auch nicht beschönigt, oder?

Aber der Punkt, die 60+ Kredite nicht transparent als in Ausfall zu markieren ist sehr unschön und trägt nicht zu Transparenz bei. Derzeit habe ich davon 3, davon einer mit der Ansage „Vorvertrag“ (2522) aber leider auch 2 weitere ohne klare Kreditupdates (1301,0445)

Ob die Einschätzung zu den Refis und der angesprochenen Hilflosigkeit so korrekt sind, kann ich wiederum nicht einschätzen, da ich keine Erfahrung mit solchen Immo Prozessen habe. Seht ihr das auch so kritisch? Hat hier jemand Branchen-Insights?

@EG_Kadri bitte nimm doch zu den o.g. Punkten hier Stellung. Das würde sicher hilfreich sein.
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Destiny



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Beiträge: 607

BeitragVerfasst am: 03.06.2019, 10:55    Titel: Re: EstateGuru Interview zu lates &defaults / XIRR / Zwe Antworten mit Zitat

Jetzt wird es langsam abstrus. 21% Steuern sollen auf den Verkaufswert (!) der Immobilie anfallen? Ich bitte um Belege.

Ansonsten bitte ich um klare Antworten zu folgenden Fragen:
- Warum werden Loans die teilweise >400 Tage im Verzug sind weiterhin als "late" und nicht als "default"geführt (Tiiru, Soontevahe >140)

- Warum werden Kreditnehmern Penalties erlassen und die Investoren darüber nicht informiert (Tiiru)

- Warum werden Refinanzierungen teilweise als "Bridge Loan" oder weitere stage verschleiert und nicht klar als solche bezeichnet

- Warum wird bei Stage Loans grundsätzlich immer die niedrigste LTV zu Anfang angegeben (bspw. 40%) auch wenn die LTV im Verlauf auf 70% ansteigt. Führt man Investoren so nicht in die irre und gaukelt ein falsch-niedriges Risiko vor?

- Warum wird man von EG* nicht informiert wenn ein bekannter Kreditnehmer seinen Firmennamen ändert und unter diesem neue Kredite aufnimmt (Rolegur Residential SIA / Bauskas SIA)

- Warum hält EG* seinen Investoren Verbindungen von neuen Krediten zu alten Krediten (nahezu default) vor (LT1843/LT0521)

- zum Stresstest: halten sie es für seriös ihren Investoren mit ihrem Stresstest z. B. bei einem 100% Wertverlust der Immobilien und einer 100% Ausfallrate einen Verlust von 35% zu suggerieren (warum ist mein Verlust bei einer 80% Ausfallrate höher?) bzw. z. B. bei einem 50% Wertverlust der Immobilien und einer 100% Ausfallrate weiterhin einen Gewinn. Können sie Details zu den Datengrundlagen und zu Berechnung liefern? Haben sie auch realistische Szenarien berechnet?
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Osterhase



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Wohnort: Von der Alb ra

BeitragVerfasst am: 03.06.2019, 19:26    Titel: Re: EstateGuru Interview zu lates &defaults / XIRR / Zwe Antworten mit Zitat

Hallo Kadri,

vielen Dank für deine Ausführungen zusammen mit Lars bei passives-einkommen-mit-p2p.

Du hast es gut gemacht und auf Deutsch Chapeau! Ich finde es gut, dass
EG sich Gedanken zu Stresstests bzw. Simulationen macht.

Leider tue ich mich beim Verstehen der Tabelle noch schwer.

1) Auf was bezieht sich der Property value change?
Wie kommt man bei (property=-100%, default=1%) auf IRR=+10,87%? Ist das mit dem LTV verknüpft? Wenn ja wie?

2) Warum ist das Maximum (property=0%, default=50%) max=13,32% und nicht bei (property=0%, default=100%)?

3) Auf was stützt sich die Simulation? Historische Daten oder Monte-Carlo-Verfahren?

Vielen Dank im Voraus und beste Grüße,
Alex
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EG_Kadri
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BeitragVerfasst am: 05.06.2019, 18:37    Titel: Re: EstateGuru Interview zu lates &defaults / XIRR / Zwe Antworten mit Zitat

Hallo!

Gerne beantworte ich einige offene Fragen. Es tut mir leid dass es etwas gedauert hat.

Destiny hat Folgendes geschrieben:
Jetzt wird es langsam abstrus. 21% Steuern sollen auf den Verkaufswert (!) der Immobilie anfallen? Ich bitte um Belege.


Ich habe Ihre Frage an Risikoabteilung weitergeleitet und das wird wiederholt überprüft. So bald ich Info bekommen habe, werde ich Ihnen auch genauses Auskunft geben.

Destiny hat Folgendes geschrieben:
Ansonsten bitte ich um klare Antworten zu folgenden Fragen:
- Warum werden Loans die teilweise >400 Tage im Verzug sind weiterhin als "late" und nicht als "default"geführt (Tiiru, Soontevahe >140)


Wenn ein Dahrlehen verlängert wurde, ist der Vertrag noch aktiv und deswegen ist das Kredit auch nicht "default". Ein bestegende Vertrag kann nicht den status Ausgefallen haben.

Destiny hat Folgendes geschrieben:
- Warum werden Kreditnehmern Penalties erlassen und die Investoren darüber nicht informiert (Tiiru)


In der Tilgungsplan von Tiiru Dahrlehen ist zusehen dass Penalties am ende der Kreditlaufzeit zuzahlen sind. Penalties wurden für den Zeitraum berechnet wo die Hauptbetragschulden entstanden sind.

Destiny hat Folgendes geschrieben:
- Warum werden Refinanzierungen teilweise als "Bridge Loan" oder weitere stage verschleiert und nicht klar als solche bezeichnet


Wenn gelegentlich die Refinanzierung Teil des Businessplans gewesen ist, z. B., wenn das Darlehen nach Abschluss der Entwicklung von einem Entwicklungskredit in ein Überbrückungskredit umgeschichtet wird. Daher wäre der Zweck ein Überbrückungskredit, wie er seit Beginn des Erstkredits geplant war.

Destiny hat Folgendes geschrieben:
- Warum wird bei Stage Loans grundsätzlich immer die niedrigste LTV zu Anfang angegeben (bspw. 40%) auch wenn die LTV im Verlauf auf 70% ansteigt. Führt man Investoren so nicht in die irre und gaukelt ein falsch-niedriges Risiko vor?


Es werden beide LTVs angezeigt - der aktuelle LTV und der geplante LTV (projizierte LTV was der Kreditnehmer maximal gegen den Sicherheitsvermögen bekommen kann). Dies soll nicht irreführend sein, unsere Ziel ist alle Informationen über das Projekt bereits in die erste Beschreibung angeben.

Destiny hat Folgendes geschrieben:
- Warum wird man von EG* nicht informiert wenn ein bekannter Kreditnehmer seinen Firmennamen ändert und unter diesem neue Kredite aufnimmt (Rolegur Residential SIA / Bauskas SIA)


Bauskas SIA hat die Entwicklungsprojekt von Rolegur Residential SIA gekauft und das alte Kredit wurde damit zurückbezahlt. Bauskas SIA wird diese Entwicklungsprojekt weiter entwicklen und dafür wurde ein neues Kredit bei EG* augenommen. Es besteht hier keine Firmennamenänderung.

Destiny hat Folgendes geschrieben:
- Warum hält EG* seinen Investoren Verbindungen von neuen Krediten zu alten Krediten (nahezu default) vor (LT1843/LT0521)


Derzeit werden die Verbindungen manuell gemacht wenn ein Kredit auf der Plattform veröffenlicht wird. EstateGuru management wird über eine automatische Verlinkung die Diskussion aufnehmen.

Destiny hat Folgendes geschrieben:
- zum Stresstest: halten sie es für seriös ihren Investoren mit ihrem Stresstest z. B. bei einem 100% Wertverlust der Immobilien und einer 100% Ausfallrate einen Verlust von 35% zu suggerieren (warum ist mein Verlust bei einer 80% Ausfallrate höher?) bzw. z. B. bei einem 50% Wertverlust der Immobilien und einer 100% Ausfallrate weiterhin einen Gewinn. Können sie Details zu den Datengrundlagen und zu Berechnung liefern? Haben sie auch realistische Szenarien berechnet?


Ich habe in Podcast auch mehrmals darauf hingewiesen dass die Kalkulationen nur bei einer gut diversifiziertes Portfolio so auswirken können und dass es eine Simulation ist. Für eine gut diversifizierte Portfolio spricht ca 100 Kredite und die Kalkulation basiert auf zufällige Wahl. Die Kalkulation kann nicht 1 zu 1 auf Ihre Portfolio übertragen werden.

MfG
Kadri Akk
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EG_Kadri
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BeitragVerfasst am: 05.06.2019, 18:51    Titel: Re: EstateGuru Interview zu lates &defaults / XIRR / Zwe Antworten mit Zitat

Zedandi hat Folgendes geschrieben:
Hallo Kadri,

kannst du mir den Estateguru* Stresstest genauer erklären und wie die einzelnen Zahlen zustande kommen? Wieso geht die Rendite hoch wenn der Anteil an ausgefallenen Krediten steigt? Kommt das durch Verzugsgebühren?
Bei 1%-Ausfallrate: Wieso sinkt die Rendite mit sinkendem Immobilienwert erst und steigt dann mit weiter sinkendem Wert wieder, nur um dann wieder zu fallen?


Hallo Zedandi,

Vielen Dank für Ihre Frage.
Die Renditen sind bei Ausfällen aufgrund zusätzlicher Strafzahlungen höher (vorausgesetzt, der Immobilienwert reicht aus, um alle berechneten Beträge abzudecken).
Die Tabelle ändert sich bei jeder Berechnung, da die Kredite und die Laufzeit jedes Mal nach dem Zufallsprinzip ausgewählt wird. Sie sollten sich also nicht auf die genaue Anzahl der IRR konzentrieren, sondern auf den allgemeinen Trend. Die maximale IRR kann erreicht werden, wenn die Ausfallrate 100% oder 50% oder 75% beträgt. Dies hängt davon ab, welche Kredite zufällig ausgewählt werden und zu welchem Zeitpunkt sie in den Ausfall gehen (auch zufällig ausgewählt). Größere Kredite mit längeren Laufzeiten wirken sich stärker auf den allgemeinen Cashflow aus.

Ich hoffe diese Antwort hat es etwas verständlicher gemacht.
Natürlich können wir aber nicht alle Details zu der Berechnung veröffentlichen weil es sensibeles Unternehmensgeheimnis ist. Wenn ein professioneller Investor dieses genuer ansehen möchte, mag er gerne unsere Büro besuchen und mit unsere Risikoabteilung eine Meeting buchen.

MfG
Kadri Akk
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EG_Kadri
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BeitragVerfasst am: 05.06.2019, 19:06    Titel: Re: EstateGuru Interview zu lates &defaults / XIRR / Zwe Antworten mit Zitat

Osterhase hat Folgendes geschrieben:
Hallo Kadri,

vielen Dank für deine Ausführungen zusammen mit Lars bei passives-einkommen-mit-p2p.

Du hast es gut gemacht und auf Deutsch Chapeau! Ich finde es gut, dass
EG sich Gedanken zu Stresstests bzw. Simulationen macht.

Leider tue ich mich beim Verstehen der Tabelle noch schwer.

1) Auf was bezieht sich der Property value change?
Wie kommt man bei (property=-100%, default=1%) auf IRR=+10,87%? Ist das mit dem LTV verknüpft? Wenn ja wie?

2) Warum ist das Maximum (property=0%, default=50%) max=13,32% und nicht bei (property=0%, default=100%)?

3) Auf was stützt sich die Simulation? Historische Daten oder Monte-Carlo-Verfahren?

Vielen Dank im Voraus und beste Grüße,
Alex


Hallo Alex,

Vielen Dank für Ihre Feedback und die wertvolle Fragen.
Gerne werde ich Ihnen mehr Auskunft zu der Model geben. Wie ich auch schon oben geschrieben habe, können wir leider nicht alle Details zu der Berechnung veröffentlichen weil es sensibeles Unternehmensgeheimnis ist. Wenn ein professioneller Investor dieses genuer ansehen möchte, mag er gerne unsere Büro besuchen und mit unsere Risikoabteilung eine Meeting buchen.

1) Das Model funktioniert ein wenig anders. Es wird ein Zahl in das Modell eingegeben, um die Rendite basierend auf der Änderung des Immobilienwerts (eingegeben) und der Ausfallrate (eingegeben) zu berechnen. Basierend auf diesen Zahlen werden die Renditen berechnet, nicht umgekehrt.

Einfach ausgedrückt: Property = -100%, Default = 1%, 4 Kredite werden in Verzug geraten und es wird nichts aus Sicherheiten dieser Kredite gedeckt. Deshalb ist der IRR etwas niedriger als wenn beide Werte bei 0% liegen würden. Die Auswirkung von 4 Krediten in einem 400-Kredit-Portfolio ist nicht sehr signifikant. Die Standardwiederherstellung basiert auf dem Immobilienwert und der Darlehensbetrag auf dem LTV. Hier ist also der Verknüpfug.

2) Die Tabelle ändert sich bei jeder Berechnung, da die Kredite und die Laufzeit jedes Mal nach dem Zufallsprinzip ausgewählt wird. Sie sollten sich also nicht auf die genaue Anzahl der IRR konzentrieren, sondern auf den allgemeinen Trend. Die maximale IRR kann erreicht werden, wenn die Ausfallrate 100% oder 50% oder 75% beträgt. Dies hängt davon ab, welche Kredite zufällig ausgewählt werden und zu welchem Zeitpunkt sie in den Ausfall gehen (auch zufällig ausgewählt). Größere Kredite mit längeren Laufzeiten wirken sich stärker auf den allgemeinen Cashflow aus.

3) Weder noch. Es basiert auf der Auswahl der Ausfallrate und der Änderung des Immobilienwertes. Basierend auf diesen Zahlen werden zufällige Kredite ausgewählt und der Cashflow entsprechend berechnet. Das Modell basiert nicht auf historischen Daten - es handelt sich um eine Projektion und allgemeine Annahmen stammen aus dem aktiven EG-Portfolio.

Ich hoffe unsere Antworten haben dieses Model etwas klarer gemacht.

MfG
Kadri Akk
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