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Ist EstateGuru ein Schnellballsystem?  

 
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nukin



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BeitragVerfasst am: 03.02.2022, 17:21    Titel: Ist EstateGuru ein Schnellballsystem? Antworten mit Zitat

Hallo zusammen,

am kleinen Freitag mal eine etwas provokante, aber dennoch interessante Fragestellung. Hintergrund: Mir ist aufgefallen, dass es zu vieler meiner Kredite mehrfach Refinanzierungsrunden gibt.

Teilweise gibt es zu der selben Immobilie sogar mehrere Stage 1 Kredite, welche aber geschickterweise anders benannt wurden. Problem: Dadurch, dass man ohne Umwege nur Kredite einsehen kann, in welche man selbst investiert hat, ist es (zumindest für mich) nahezu unmöglich die ganzen Verstrickungen zwischen den einzelnen Krediten noch zu überblicken.

Dazu kommt, dass die Ausfallquote gefühlt nahezu gegen 0 läuft. So lange Kredite immer wieder (ggf. unter neuem Mantel) refinanziert werden, können ältere Kredite bedient werden. Schneeball?

Auch Themen wie das Finanzieren eigener Projekte von Führungspersonen über die eigene Plattform, oder Verstrickungen in Projekte wie Tammelehe sind zumindest mal sehr kritisch zu hinterfragen.

Könnte da was dran sein oder ist das alles Quatsch?
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Oktaeder
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BeitragVerfasst am: 03.02.2022, 17:30    Titel: Re: Ist EstateGuru ein Schnellballsystem? (Estateguru) Antworten mit Zitat

Dass da Probleme gestreckt werden ist so. Ein Schneeballsystem ist aber etwas anderes. Das Geld wird ja nie zweckentfremdet und die Kredite werden auch nicht höher.
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Poweramd



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BeitragVerfasst am: 03.02.2022, 20:02    Titel: Re: Ist EstateGuru ein Schnellballsystem? (Estateguru) Antworten mit Zitat

Ich teile vom Grundsatz her deine Sorge. Dies ist im auch der Grund, warum ich mein Investment hier nicht erhöhe. Gleichwohl halte ich die Bezeichnung Schneeballystem hier nicht für zutreffend. Charakteristisch für solch ein System ist, dass die Gelder in der Regel erst gar nicht für eine wertschöpfende Betätigung ausgegeben werden, sondern nur die Zinsen bzw. Rückzahlungen bedienen. Diese Behauptung lässt sich bei EG* m.E. nicht belegen, so dass hier (wohl) nicht von Betrug gesprochen werden kann. Trotzdem wird eine Bugwelle von Krediten vor sich hergeschoben, deren Werthaltigkeit aufgrund der immer neuen Refinanzierungen schwer eingeschätzt werden kann. Im Zusammenspiel mit den sinkenden Zinsen drängt sich hier schon die Frage auf, wie attraktiv das Rendite Risiko Profil noch ist.
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MathiasM



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BeitragVerfasst am: 03.02.2022, 20:41    Titel: Re: Ist EstateGuru ein Schnellballsystem? (Estateguru) Antworten mit Zitat

Die Anzahl der Refinanzierungen allein sagt nicht soviel aus.
Wenn ich z.B. ein Objekt habe, das 1 Mio. Euro wert ist und mit LTV 70 % besichere, ist es doch relativ egal, ob das 1 Darlehen über 700 TEUR ist oder 7 Darlehen über 100 TEUR.
Genauso ob ich eine Finanzierung mit Laufzeit 5 Jahre mache oder 4x refinanziere mit jeweils 1 Jahr Laufzeit.

Worauf ich eher schauen würde ist, ob die Gutachterwerte zu hoch sind oder sich bei der Refinanzierung erhöht haben oder ob der LTV erhöht wurde.
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Poweramd



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BeitragVerfasst am: 03.02.2022, 21:31    Titel: Re: Ist EstateGuru ein Schnellballsystem? (Estateguru) Antworten mit Zitat

MathiasM hat Folgendes geschrieben:
Die Anzahl der Refinanzierungen allein sagt nicht soviel aus.
Wenn ich z.B. ein Objekt habe, das 1 Mio. Euro wert ist und mit LTV 70 % besichere, ist es doch relativ egal, ob das 1 Darlehen über 700 TEUR ist oder 7 Darlehen über 100 TEUR.
Genauso ob ich eine Finanzierung mit Laufzeit 5 Jahre mache oder 4x refinanziere mit jeweils 1 Jahr Laufzeit.

Worauf ich eher schauen würde ist, ob die Gutachterwerte zu hoch sind oder sich bei der Refinanzierung erhöht haben oder ob der LTV erhöht wurde.


Was du hier meinst sind glaube ich die Stufenkredite. Hier wird ein größerer Darlehensbetrag - meist in Abhängigkeit des Baufortschritts - in mehrere einzelne Darlehensstufen unterteilt und ist erstmal unproblematisch, da in der Regel wirtschaftlich begründet. So soll der Darlehensnehmer nur neue Geldmittel erhalten, wenn sich das Projekt so entwickelt wie geplant. Ist ein geringeres Risiko, als gleich das komplette Finanzierungsvolumen auszugeben. Außerdem ermöglicht es dem Kreditnehmer, den Beleihungswert der Immobilie durch Weiterentwicklung des Objekts zu erhöhen.

Bei den zur Diskussion stehenden Refinanzierungskredite geht es um Darlehen, die nicht wie geplant aus dem Cashflow des Projektes zurück geführt werden können, da bspws. die Kosten gestiegen sind oder das Projekt mehr Zeit benötigt. Nun erfolgt eine Rückzahlung durch die Aufnahme eines neuen Darlehens bei EG. Dadurch werden etwaige Problemprojekte gestreckt.
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TheManiac



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BeitragVerfasst am: 04.02.2022, 07:43    Titel: Re: Ist EstateGuru ein Schnellballsystem? (Estateguru) Antworten mit Zitat

Ja, das beobachte ich schon einige Zeit auch mit Sorge.

Zusammen mit den sinkenden Zinsen ist es, wie ihr auch sagt, langsam die Frage, ob Rendite / Risiko noch passen. Vor allem auch, da man sich bei EG* im Falle eines Ausfalls auch ewig lange Zeiten an die Plattform bindet.

Nicht einfach.

Schnellballsystem ist das aber nicht, außer alle Projekte wären fake und es werden nur Gelder an die "Investoren" verteilt und tatsächlich nie irgendwo was gebaut (oder zumindest fast nie). Davon gehe ich jetzt aber mal nicht aus Cool
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nukin



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BeitragVerfasst am: 04.02.2022, 10:22    Titel: Re: Ist EstateGuru ein Schnellballsystem? (Estateguru) Antworten mit Zitat

Dass es sich um ein klassisches Schneeballsystem handelt glaube ich auch nicht, ich finde es nur sehr undurchsichtig zu erkennen, welchen Refinanzierungsberg EG* so vor sich herschiebt. Der Schneeball-Effekt ist hier, dass ausstehende Forderungen u.U. nur durch neues Kapital in Form einer Refinanzierung bedient werden kann. Das Spiel kann man ja eine ganze Weile so treiben und so wirklich durchblicken wird da kaum jemand. Und eine konkrete Analyse zur Genauigkeit der LTV gibt es mWn auch nicht. Gefühlt wurden die Werte der Immobilien im Falle einer Veräusserung meist aber eher zu hoch eingeschätzt.
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TheManiac



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BeitragVerfasst am: 04.02.2022, 10:35    Titel: Re: Ist EstateGuru ein Schnellballsystem? (Estateguru) Antworten mit Zitat

Was ein Schnellballsystem ist und was ist, ist aber relativ deutlich definiert, und hier passt EG* einfach nicht rein, daher würde ich mit den Forumulierungen einfach etwas "vorsichtig" (oder etwas genauer sein).

Einen Schnellballeffekt gibt es da also eher nicht, aber wie gesagt, ich verstehe, was du meinst.

Es ist halt die Frage, ob die regelmäßigen Um- und Refinanzierungen aus wirtschaftlichen Gründen passieren (davon gehen ich aus) oder um scheintote Projekte künstlich am Leben zu erhalten (davon gehst du wohl aus).

Es wird bestimmt ein paar Projekte geben, die durch neue Runden etwas gestreckt werden, aber an sich gehe ich davon aus, das EG* hier schon prüft, was auf die Plattform kommt.
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Oktaeder
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BeitragVerfasst am: 07.02.2022, 10:36    Titel: Re: Ist EstateGuru ein Schnellballsystem? (Estateguru) Antworten mit Zitat

nukin hat Folgendes geschrieben:
Passt per Definition sogar ziemlich gut. Ein Schneeballsystem muss nicht immer auf Betrug ausgelegt sein. Unsere Altersversorgung kann also bspw. durchaus ebenso als Schneeballsystem interpretiert werden.


Ne passt gar nicht. Estateguru* hat jede Menge an real erzielten Zinsen ausbezahlt. Bei allem was einem nicht passt jedesmal "Schneballsystem" zu schreien halte ich für wenig zielführend.
Das Geschäftsmodell mag trotzdem nicht tragen. Ich bin z.B. bei spanischen Krediten hier äußerst skeptisch.
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Oktaeder
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BeitragVerfasst am: 07.02.2022, 16:42    Titel: Re: Ist EstateGuru ein Schnellballsystem? (Estateguru) Antworten mit Zitat

Ich habe nicht den Eindruck, dass die Quote so signifikant ist. Bei den neuen Krediten ist das ja sehr wohl angegeben, welchen alten sie ablösen.
Das war tatsächlich mal noch transparenter, da konnte man sigar bestehende Investments rollieren.

Diese Art von Projekten enthalten nunmal sehr viele Unwägbarkeiten, sogar zu "normalen" Zeiten. Das macht das noch nicht unattraktiv.

Ein Auge darauf zu haben ist aber sicherlich empfehlenswert.
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Hieschen



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BeitragVerfasst am: 08.02.2022, 07:44    Titel: Re: Ist EstateGuru ein Schnellballsystem? (Estateguru) Antworten mit Zitat

EG ist da recht transparent. Siehe deren Statistik Seite https://estateguru.co/portal/statistics/?lang=en
Die Ausfallquote steht seit Jahren bei gut 1% des jährlichen Volumens und die finale Abschreibung bewegt sich im Promille-Bereich. Die machen auch regelmässig house cleaning bei Alt-Krediten. Da gab es Ende Januar eine Reihe updates zu uralten Kamellen wo der Kredit über Verwertung mit Zinsen zuückbezahlt wurde aber Teile der Zinsen (und Strafzinsen) nicht eingetrieben werden konnten. Hier wurde die finale Abschreibung verkündet. Die Refinanzierung ist meist für Projekte die aus diversen Gründen zusätzlichen Finanzierungsbedarf haben und Rückzahlung nicht leisten. Ich beteilige mich nie an diesen Refinanzierungen, aber bei den Projekten wo ich involviert bin, da wurden die laufenden Zinsen immer gezahlt bevor refinanziert wurde. Das jetzt Schneeballsystem zu nennen finde ich gewagt. Im payday loan Bereich und selbst bei den klassischen Krediten bei der Bank gibt es doch auch ständig die Rollovers der Kredite. Wenn das alles unter Schneeballsystem fällt, dann Geld am besten in Gold investieren und das dann im Garten vergraben.
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Celtar



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BeitragVerfasst am: 01.06.2022, 23:09    Titel: Re: Ist EstateGuru ein Schnellballsystem? (Estateguru) Antworten mit Zitat

es ist kein Schneeballsystem, es nennt sich Phantom einkommen ''Phantom income'' (mal Googlen um genauere Erklärungen zu bekommen), bei Imobilien Investoren nicht unüblich zu refinanzieren da neuer Kredit 0% steuern kostet und auch Einkommen sein kann, ist auch der Grund warum Trump keine steuern bezahlen muss und es ist auch in Deutschland legal
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