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Immobilien als Altersvorsorge?  
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scrooge



Anmeldedatum: 15.05.2009
Beiträge: 2097
Wohnort: Hamburg

BeitragVerfasst am: 12.02.2018, 12:40    Titel: Re: Immobilien als Altersvorsorge? Antworten mit Zitat

Zedandi hat Folgendes geschrieben:
Weil bei 1,8% Zinsen lege ich lieber Geld zusätzlich auf die Seite, als den Kredit zu tilgen. Bei den Zinsen ist es sehr wahrscheinlich, dass sie unter/nahe der durchschnittlichen Inflation in der Zeit liegen, d.h. real gar nichts kosten werden. Da würde ich das zusätzliche Geld in den 10-x Jahren lieber konservativ investieren aber jeder wie er mag.
Das macht aber nur Sinn wenn die konservative Anlage mehr als 1,8% bringt. Das scheint mir aktuell unwahrscheinlich.
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Bolanger



Anmeldedatum: 10.04.2017
Beiträge: 437

BeitragVerfasst am: 12.02.2018, 12:44    Titel: Re: Immobilien als Altersvorsorge? Antworten mit Zitat

Hallo,

diese Überlegungen sind in meinen Augen eher zweitrangig. Bevor man sich mit einer konkreten Immobilie auseinandersetze zu Kaufpreisen, Finanzierungsdetails, Lage etc. sollte man sich fragen, ob man bereit ist das Risiko mit den dazugehörenden Aufwändungen einzugehen. Man muss sich um Mietersuche kümmern, ärgert sich ggf. mit nicht zahlenden und nicht ausziehenden Mietern rum, muss sich ggf. um Handwerker kümmern etc. etc. Viele Leute bekämen es ja noch nichteinmal im Eigenheim hin, dieses ordentlich zu bewirtschaften, dann würde sie mit einer vermieteten Immobilie wahrscheinlich scheitern.

Erst wenn geklärt ist, dass man sich auf das Abenteuer "vermietetes Eigentum" einlassen möchte, dann analysiert man die einzelnen Objekte.

Ach ja, wenn wie von TTom angedeutet in absehbarere Zeit das Invest in eine selbstgenutzte Immobilie ansteht, dann würde ich alles dran setzen dafür so viel Eigenkapital wie nötig zu sammeln, zumindest solange man einen normalen Job hat und nicht eine Villa mal eben aus der Portokasse (oder Papas Portokasse) kaufen kann. Erst wenn die Finanzierung des selbstgenutzten Wohneigentums steht würde ich mich mit fremdvermietung befassen.

Gruß,

Bolanger
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Lendsberg



Anmeldedatum: 03.09.2014
Beiträge: 209

BeitragVerfasst am: 12.02.2018, 21:32    Titel: Re: Immobilien als Altersvorsorge? Antworten mit Zitat

Hallo TTom,

vieles wurde beschreits geschrieben und es war eigentlich nichts dabei, was ich deutlich anders sehe. Ich bin seit einigen Jahren Vermieter und hab' da auch schon so einiges hinter mir.

Was einem absolut klar sein muss, diese verdammte Vermieterei als Privatperson ist ein echtes Elend. Ich sag mal so, es gibt wahrlich Möglichkeiten sein Geld einfacher zu verdienen.

Der einzige Grund für so ein Model ist eben wirklich der Hebel. Ich würde niemals Aktien im großen Maßstab auf Pump kaufen. Bei einer Immobilie, ist diese gut ausgesucht und man traut sich das Risiko einzugehen, ist das eine ganz andere Geschichte. Das entscheidende ist, man lässt die Inflation die Schulden tilgen. Es ist nicht das primäre Ziel das Ding jemals abzubezahlen, sondern man generiert Einkommen aus dem Nichts.

Die fehlende Diversifikation wurde aber bereits angesprochen. Eine einzelne kleine Wohnung ist super riskant. Fällt Dir hier ein Mieter irgendwie aus, bist Du sofort in Schwierigkeiten. Drei Objekte sollten es wohl schon sein damit man zumindest bischen quersubventionieren kann. Aber wenn Dir bei den 150.000 Euro für die eine Wohnung schon das Entsetzen im Gesicht steht, ist das zum aktuellen Zeitpunkt womöglich ein zu großer Schluck aus der Flasche.

Gruß
Lendsberg
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Zedandi



Anmeldedatum: 02.11.2016
Beiträge: 1486

BeitragVerfasst am: 13.02.2018, 12:07    Titel: Re: Immobilien als Altersvorsorge? Antworten mit Zitat

scrooge hat Folgendes geschrieben:
Zedandi hat Folgendes geschrieben:
Weil bei 1,8% Zinsen lege ich lieber Geld zusätzlich auf die Seite, als den Kredit zu tilgen. Bei den Zinsen ist es sehr wahrscheinlich, dass sie unter/nahe der durchschnittlichen Inflation in der Zeit liegen, d.h. real gar nichts kosten werden. Da würde ich das zusätzliche Geld in den 10-x Jahren lieber konservativ investieren aber jeder wie er mag.
Das macht aber nur Sinn wenn die konservative Anlage mehr als 1,8% bringt. Das scheint mir aktuell unwahrscheinlich.


Ganz so einfach ist die Rechnung nicht weil wir hier über einen Zeitraum von 10 Jahren reden und sich das Geld erst nach und nach ansammelt, d.h. durch die Inflation+1% Festgeld kann man das bis dahin angefallene Geld ja erstmal parken und wenn in vielleicht 5 Jahren die Zinsen wieder gestiegen sind in länger laufendes Festgeld umschichten. Und falls die Zinsen nicht gestiegen sind, auch nicht schlimm, hat ja real nicht viel gekostet. Mir wäre bei 10 Jahren Anlagehorizont auch ein Portfolio aus 10% P2P-Krediten, 20% marktbreite ETFs und Rest Festgeld auch nicht zu riskant für sowas.
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Zedandi



Anmeldedatum: 02.11.2016
Beiträge: 1486

BeitragVerfasst am: 13.02.2018, 12:11    Titel: Re: Immobilien als Altersvorsorge? Antworten mit Zitat

Lendsberg hat Folgendes geschrieben:
Der einzige Grund für so ein Model ist eben wirklich der Hebel. Ich würde niemals Aktien im großen Maßstab auf Pump kaufen. Bei einer Immobilie, ist diese gut ausgesucht und man traut sich das Risiko einzugehen, ist das eine ganz andere Geschichte. Das entscheidende ist, man lässt die Inflation die Schulden tilgen. Es ist nicht das primäre Ziel das Ding jemals abzubezahlen, sondern man generiert Einkommen aus dem Nichts.


Sehe ich auch so. Man muss sich im worst case (Zinsanstieg+Mietausfall) halt dennoch sicher die Raten leisten können. Wenn man das beherzigt wird man sowieso keinen allzu großen Hebel hinkriegen.
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Lendsberg



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Beiträge: 209

BeitragVerfasst am: 13.02.2018, 19:16    Titel: Re: Immobilien als Altersvorsorge? Antworten mit Zitat

Zedandi hat Folgendes geschrieben:
Sehe ich auch so. Man muss sich im worst case (Zinsanstieg+Mietausfall) halt dennoch sicher die Raten leisten können. Wenn man das beherzigt wird man sowieso keinen allzu großen Hebel hinkriegen.


Nun genau DASS ist eben die Frage. Ich bin aktuell ebenfalls an einem Immobilienprojekt dran. Ich habe von meiner Hausbank ein Finanzierungsangebot zu 2,8 Prozent bei 35 Jahren Zinsbindung. Statt Eigenkapital kann man auch schon vorhandenen Immobilienbesitz mit in die Rechnung nehmen und dann wird der Hebel extrem hoch, denn man kommt quasi ohne Cash aus.

Jede Investition birgt Risiken. Und ja mir wäre auch nicht wohl wenn ich bei einem totalen Mietausfall nicht irgendwie in der Lage wäre die Raten weiter zu bedienen. Aber auch hier gilt eben, dass das Risiko mit steigender Diversifikation immer weiter sinkt.

Das Problem ist also eher der Einstieg und das ist kein leicht zu lösendes Problem fürchte ich.

Gruß
Lendsberg
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StefanAlbert



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BeitragVerfasst am: 13.02.2018, 20:03    Titel: Re: Immobilien als Altersvorsorge? Antworten mit Zitat

Lendsberg hat Folgendes geschrieben:

Das Problem ist also eher der Einstieg und das ist kein leicht zu lösendes Problem fürchte ich.


Stimmt. Wobei das auch auch zu lösen ist, indem man mit entsprechenden Rücklagen arbeitet.
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Zedandi



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BeitragVerfasst am: 13.02.2018, 23:36    Titel: Re: Immobilien als Altersvorsorge? Antworten mit Zitat

Lendsberg hat Folgendes geschrieben:

Das Problem ist also eher der Einstieg und das ist kein leicht zu lösendes Problem fürchte ich.


Das ist richtig, wenn das Modell einmal ein paar Jahre gut gelaufen ist hat man ja schon etwas abbezahlt, die Vermietung steht und das Risiko ist dadurch erheblich gesunken. Oder aber es läuft gar nicht und man hat sich schon die Finger verbrannt...
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scrooge



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BeitragVerfasst am: 14.02.2018, 07:32    Titel: Re: Immobilien als Altersvorsorge? Antworten mit Zitat

Zedandi hat Folgendes geschrieben:
Ganz so einfach ist die Rechnung nicht weil wir hier über einen Zeitraum von 10 Jahren reden und sich das Geld erst nach und nach ansammelt, d.h. durch die Inflation+1% Festgeld
1% Festgeld+Inflation?
von den 1% Festgeld musst du die Inflation wohl abziehen.
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Zedandi



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Beiträge: 1486

BeitragVerfasst am: 14.02.2018, 15:59    Titel: Re: Immobilien als Altersvorsorge? Antworten mit Zitat

scrooge hat Folgendes geschrieben:
Zedandi hat Folgendes geschrieben:
Ganz so einfach ist die Rechnung nicht weil wir hier über einen Zeitraum von 10 Jahren reden und sich das Geld erst nach und nach ansammelt, d.h. durch die Inflation+1% Festgeld
1% Festgeld+Inflation?
von den 1% Festgeld musst du die Inflation wohl abziehen.


Wenn du für geliehenes Geld auf der einen Seite 1,8%-Inflation zahlst, du es aber für (einfach mal angenommene) 1% anlegst, dann sind die Kosten 1,8%-(1%+Inflation).
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nobodyofconsequence
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BeitragVerfasst am: 14.02.2018, 16:18    Titel: Re: Immobilien als Altersvorsorge? Antworten mit Zitat

Ihr macht beide Milchmädchenrechnungen.
Die Inflation schlägt auf beiden Seiten zu.

Wenn Du das Geld anlegst, statt den Kredit zu tilgen, dann wird es genauso entwertet, wie der Kredit.
Wenn Du einen Kredit aufnimmst und liegen lässt und das geld in der Inflation unterliegenden Waren anlegst (z.B. Immobilien), dann kannst Du die Inflation gegen die Zinsen gegenrechnen, weil der Kredit entwertet wird, Deine Immobilie aber nicht.

Aber wenn Du das mit einer Finanzanlage mit Rendite vergleichst, dann wird die genauso entwertet, Du musst also die Nominalzinsen vergleichen.
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scrooge



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BeitragVerfasst am: 14.02.2018, 16:21    Titel: Re: Immobilien als Altersvorsorge? Antworten mit Zitat

@Zedandi
Also bei einer Inflationsrate von 2% erziele ich demnach 1,2% Rendite?


Zuletzt bearbeitet von scrooge am 14.02.2018, 16:25, insgesamt einmal bearbeitet
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scrooge



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BeitragVerfasst am: 14.02.2018, 16:25    Titel: Re: Immobilien als Altersvorsorge? Antworten mit Zitat

nobodyofconsequence hat Folgendes geschrieben:
Wenn Du das Geld anlegst, statt den Kredit zu tilgen, dann wird es genauso entwertet, wie der Kredit.
das meinte ich ja mit: von den 1% Festgeld musst man die Inflation auch abziehen.
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nobodyofconsequence
P2P Legende


Anmeldedatum: 02.09.2007
Beiträge: 5207

BeitragVerfasst am: 14.02.2018, 17:28    Titel: Re: Immobilien als Altersvorsorge? Antworten mit Zitat

scrooge hat Folgendes geschrieben:
nobodyofconsequence hat Folgendes geschrieben:
Wenn Du das Geld anlegst, statt den Kredit zu tilgen, dann wird es genauso entwertet, wie der Kredit.
das meinte ich ja mit: von den 1% Festgeld musst man die Inflation auch abziehen.

Ah, ja, das hatte ich falsch gelesen.
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Zedandi



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Beiträge: 1486

BeitragVerfasst am: 14.02.2018, 20:39    Titel: Re: Immobilien als Altersvorsorge? Antworten mit Zitat

scrooge hat Folgendes geschrieben:
nobodyofconsequence hat Folgendes geschrieben:
Wenn Du das Geld anlegst, statt den Kredit zu tilgen, dann wird es genauso entwertet, wie der Kredit.
das meinte ich ja mit: von den 1% Festgeld musst man die Inflation auch abziehen.


Stimmt, da Stand ich komplett auf dem Schlauch, die Formel ist Quatsch. Die Renditedifferenz ist maßgeblich, sry.

Aber letztendlich zählt ja nur, ob man die 1,8% p.a. im Beispiel bis zur Anschlussfinanzierung mit einem (individuellen) vertretbaren Risiko (nach Steuern) schlagen kann oder nicht. Und darauf würde ich momentan spekulieren. Falls die Wette nach hinten los geht, sollte bei ner Zinsdifferenz von ca. 1-1,5% p.a. kein allzu großer Schaden entstehen. Außer natürlich man spekuliert mit dem geliehenen Geld wild rum aber das ist ja immer sehr heikel...
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