US-Immobilien mit hohen Renditen: P2P Crowdfunding macht’s möglich

Der US-Immobilienmarkt gilt als attraktiv. Selbst Privatanleger können sich über P2P Crowdfunding mit relativ geringen Summen daran beteiligen. Der vorherige Beitrag (USA vs. Europa – Wo gibt es die attraktiveren P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen?) gibt dazu einen kurzen Überblick und es wird ein Vergleich zu dem Angebot in Europa gezogen. Renditen von knapp 10% machen natürlich hellhörig.

Doch welche Voraussetzungen muss ein Anleger erfüllen, um bei Fundrise, RealtyMogul oder anderen amerikanischen P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen investieren zu können? Und welche Finanzierungsmöglichkeiten werden konkret angeboten? Darum geht es in diesem Artikel.

Portfolios

Ein großer Unterschied zu den EU-Plattformen besteht in den angebotenen Finanzierungsmöglichkeiten. Anstatt in Einzelprojekte investieren zu können, werden oftmals auf jeder US-Plattform nur einige wenige Portfolios angeboten, die viele Objekte bündeln.

Fundrise bietet 4 verschiedene Portfolios zur Investition an. Ab 500 USD kann in das „Starter Portfolio“ investiert werden. Dividenden werden quartalsweise ausgezahlt und der Anleger partizipiert zusätzlich am Wertzuwachs der Immobilien. Ab 5.000 USD Mindestinvest bietet Fundrise folgende „Core Plan“ genannte Portfolios an:

Abb. 1: Fundrise Core Plans

Die drei Varianten unterscheiden sich darin, in welchem Verhältnis sich die Gesamteinnahmen („Total Return“) aus den beiden Komponenten Dividende („Dividends“) und Wertzuwachs („Appreciation“) zusammensetzen: Variante A „Supplemental Income“ setzt voll auf Dividende und nur in geringem Maße auf Gewinn durch Wertzuwachs der Immobilie. Dies führt zu sicheren, aber auch geringen Gesamteinnahmen. „Balanced Investing“ setzt auf eine ausgewogene Mischung aus beiden Komponenten. Option C „Long-Term Growth“ setzt mehr auf Wertzuwachs und nimmt eine geringere Dividende in Kauf, was jedoch auf lange Sicht zu der höchsten Rendite der drei Portfolios führt.

Die durchschnittliche Rendite aller Portfolios betrug 2019 übrigens 9,47%, wobei die jährliche Gebühr von 1% dort schon abgezogen ist. Auch bei diesen drei „Core Plans“ werden die Dividenden quartalsweise ausgeschüttet.

Als Investor muss ich mich also nur für eine dieser vier Portfolios entscheiden. Die Laufzeit ist nicht im Voraus festgelegt. Da es keinen Zweitmarkt gibt und die Beteiligungen auch nicht an der Börse handelbar sind, ist dies eine langfristige Geldanlage. Anteile könne jedoch vierteljährlich an Fundrise zurückgegeben werden. Wenn man weniger als 5 Jahre investiert war, ist dafür eine Gebühr zu entrichten, die nach dem bereits investierten Zeitraum gestaffelt ist.

RealtyMogul bietet aktuell zwei Portfolios an, in die Privatinvestoren ab 5.000 USD investieren können:

Abb. 2: RealtyMogul Auswahl REITs

Das Portfolio „MogulREIT I“ beinhaltet Büro- und Einzelhandelsobjekte und und punktet mit monatlichen Ausschüttungen. „MogulREIT II“ hat seinen Fokus auf Wohnimmobilien gelegt und zahlt die Gewinne vierteljährlich aus. Die durchschnittliche jährliche Rendite wird mit 7,7% angegeben, wobei die jährlich anfallenden Gebühren dort schon in Abzug gebracht wurden. Die Gebührenstruktur ist im Gegensatz zu Fundrise leider sehr unübersichtlich, so daß ich keinen genauen Prozentsatz ermitteln konnte.

RealtyMogul bietet kein Rücknahmeprogramm und auch keinen Zweitmarkt. Das investierte Kapital ist also auf jeden Fall bis zum Ende der Laufzeit gebunden, wobei die Laufzeit der Anlage leider nicht klar ersichtlich ist.

Wer kann investieren?

Die Mehrheit der US-Plattformen für P2P Immobilien Crowdfunding sind nur für sogenannte akkreditierte Investoren („accredited investors“) zugänglich. Wer ist ein akkredierter Investor?

In den Vereinigten Staaten wird die Definition des akkreditierten Investors von der „Securities and Exchange Commission“ (SEC) in Regel 501 der Verordnung D festgelegt. Um ein akkreditierter Investor zu sein, muss eine Person in den letzten zwei Jahren über ein Jahreseinkommen von mehr als 200.000 USD verfügen oder über mehr als 300.000 USD Einkommen gemeinsam mit dem Ehepartner. Eine Person wird auch als akkreditierter Investor angesehen, wenn sie entweder einzeln oder gemeinsam mit ihrem Ehepartner ein Vermögen von mehr als 1 Million US-Dollar hat (wobei der Wert des Hauptwohnsitzes nicht dazugehört).

Das ist natürlich schon eine massive Hürde für die meisten Anleger. Die oben genannten Portfolios von Fundrise und RealtyMogul stehen jedoch auch nicht-akkredierten Investoren offen. Das ist einer der Gründe, warum diese beiden Plattform zu den populärsten in den USA gehören.

Und nun zu der wichtigen Frage: Stehen Fundrise und RealtyMogul auch deutschen Privatanlegern offen? Jetzt kommt der Moment der Wahrheit: Leider nein. Beide Plattformen akzeptieren nur Privatanleger mit Wohnsitz in den USA. Über einen Umweg kann es dann aber doch klappen: Da auch juristische Personen akzeptiert werden, könnte man über ein in den USA registriertes und steuerzahlendes Unternehmen (z.B. eine LLC) als Investor auftreten und dann sein Geld anlegen. Der Aufwand lohnt sich aber wahrscheinlich erst ab einer gewissen Größenordnung, die den Rahmen des normalen Privatinvestors sprengt.

Trotz dieses Dämpfers am Ende wollte ich Euch durch den vorherigen und diesen Artikel einen kurzen Einblick geben, wie das Angebot der beiden populärsten P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen in den Vereinigten Staaten aussieht.

Gibt es denn US-Plattformen, die nicht-akkreditierte private Investoren mit Wohnsitz in Deutschland akzeptieren? Ja, glücklicherweise gibt es einige Anbieter, bei denen wir direkt investieren können. Zugegebenerweise gehören sie zu den etwas kleineren und unbekannteren Anbietern. Im nächsten Beitrag stelle ich euch einige davon vor.

So liefen meine P2P Kredite bei Ratesetter Australien in den letzten Wochen

In 2018 habe ich angefangen auch in australische P2P Kredite zu investieren, bei Ratesetter Australien*. Warum diese Plattform, wie die egistrierung als Deutscher klappte und wie ich gestartet bin, hatte ich damals im Artikel ‚Bis zu 9% Zinsen aus dem Känguruland – so investiere ich bei Ratesetter Australien‚ beschrieben.

Einige Kennzahlen seitdem:

  • Eingeszahlt hatte ich: 6.862 AUD
  • Zinsen bekommen habe ich: 1.003 AUD
  • abgezogen wurden: 88 AUD Plattformgebühr
  • und abgezogen wurden: 88 AUD Quellensteuer
  • 0 Ausfälle (da alle Kredite über den Provision Fund abgesichert sind)

Lief also sehr gut. Und dann kam Corona. Änderte sich etwas?

Anders als bei anderen Plattformen, habe ich bei Ratesetter Australien meinen Autoinvest nicht gestoppt. Hauptgrund waren der gut gefüllte Provision Fund (>10 Mio. AUS) und dass ich sowieso nicht in EUR zurücktauschen wollte. Hätte ich das Geld ausgezahlt hätte es also unverzinst in AUD auf dem Konto gelegen. Blöd. Ich fand, da konnte es auch weiter verzinst in Ratesetter Kredite investiert werden.

Im Moment investiere ich nur im 1 Monats Markt. Dort sind aktuell Zinssätze von rund 8% normal und die Zinsspitzen für 1 Monats Kredite liegen häufig über den Raten für 3-Jahres oder 5-Jahres Kredite. Inverse Zinskurve also.

ratesetter australien portfolio april 2020
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Mit welchen Maßnahmen hat Ratesetter auf die Pandemie reagiert?

Anfang März gab es extreme Ausschläge bei den Zinsen. Das Matching fand in der Spitze bei bis zu 19,9% statt. Das lag hauptsächlich daran, dass weniger Anleger Geld angeboten wurde.

Am 23. März verhängte Ratesetter eine Zinsobergrenze von 9%. Alte noch offene Gebote, die darüber lagen, wurden gestrichen.

In den folgenden Tagen verlagerte sich das Angebot der Anleger weg von den langlaufenden Krediten und konzentrierte sich zunehmend auf den 1 Monats-Markt.

Etwa am 25. März müssen die zur Verfügung stehenden Angebotsgelder auf dem 1 Monats-Markt unter den replacement buffer Wert von 300Tsd AUD gefallen sein, und Ratesetter hat erstmals Ziffer 7.7 der Bedingungen ausgeübt, so dass Rückzahlungen der 1-Monats Kredite nicht mehr ausgezahlt wurden, sondern zum vorherigen Zinssatz neu angelegt wurden. Ist in meinem Portfolio seitdem einige Male passiert, beeinträchtigt mich aber fast gar nicht, da ich nur so wenige 1 Monats-Kredite zu pre-Krisen Zinssätzen von rund 3,5% hatte.

Die folgende Grafik zeigt die heftigen Auf- und Abbewegungen der Zinsrate seit Mitte März

Die Hauptauswirkung der Krise bei Ratesetter sind bisher der Rückgang der Neuvolumen und der starke Anstieg der Zinsen auf 1 Monats-Kredite. So weit ich das beobachten kann erfolgen die Rückzahlugen regelmäßig und falls es zu einem Anstieg der Ausfallraten kommt, dann liegt dieser noch in der Zukunft.

ratesetter australien zinssätze
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Eine weitere Auswirkung der Krise waren auch heftige Bewegungen des EUR/AUD Wechselkurses. Der AUD wertete im April temporär stark ab. Ich hatte sogar überlegt zusätzliche EUR in AUD umzutauschen und bei Ratesetter zu investieren um von den Währungseffekten zu profitieren, hatte mich aber dann dagegen entschieden. Inzwischen normalisiert sich die Lage scheinbar wieder und der AUD nähert sich dem früheren Wechselkursniveau an. Da ich nichts ausgezahlt/getauscht habe ist der aktuelle Wechselkurs aber für mich erstmal nicht von Bedeutung.


Quelle

Im Forum gibt’s einen Thread zu Ratesetter Australien mit weiteren Meinungen und Erfahrungen.

 

USA vs. Europa – Wo gibt es die attraktiveren P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen?

Amerikanische Unternehmen decken 53% der weltweiten Marktkapitalisierung in Aktien ab, mit den Börsen-Giganten Apple, Microsoft, Google, Amazon und Facebook an der Spitze. Die Wallstreet ist die wichtigste Börse auf dem Planeten. Tja, man kommt nicht daran vorbei: Die USA geben im Finanzbereich weltweit den Takt vor.

Abb. 1: Wall Street, New York, USA (Bild von Gerd Altmann von Pixabay)

Doch wie sieht es im Bereich P2P Immobilien Crowdfunding aus? Wer sind die großen Player auf dem US-Markt und was unterscheidet sie von den europäischen Plattformen? Werfen wir einen Blick über den großen Teich.

Die beiden größten Unterschiede zwischen den US- und den europäischen Wettbewerbern sind meiner Meinung nach die folgenden:

  • Bestandsobjekte statt Immobilienentwicklungen: Die amerikanischen Plattformen bieten hauptsächlich Investments in Bestandsobjekte an. Immobilien werden gekauft und dann jahrelang Im Bestand gehalten. Die Mieteinnahmen speisen die regelmäßigen Auszahlungen an die Investoren („Income“). Bei Verkauf der Immobilie partizipieren die Anleger zusätzlich noch am Wertzuwachs („Growth“). Im Gegensatz dazu werden auf den europäischen Plattformen (wie Estateguru*, Crowdestate*, Exporo*, Bergfürst*, etc.) hauptsächlich Immobilienentwicklungen finanziert. Die Projekte decken oftmals den gesamten Prozess vom Grundstückserwerb, Planung und Baugenehmigung, Baudurchführung bis hin zum Verkauf nach Fertigstellung ab. Die Anleger bekommen einen festen Zinssatz, der durch den Gewinn beim Verkauf abgedeckt wird. Einige wenige Plattformen, die auch in Europa Bestandsobjekte finanzieren sind z.B. Exporo* Bestand (Deutschland) , Property Partner* (UK), Housers* (Spanien) und Reinvest24* (Estland). Grundsätzlich haben Investments in Bestandsobjekte ein geringeres Risiko als Entwicklungsprojekte und bieten daher auch niedrigere Renditen.
  • Portfolio statt Einzelprojekte: Viele Plattformen in den USA bieten nur einige wenige Portfolios an, in die Anleger investieren können. Die Portfolios bestehen oftmals aus zig verschiedenen Einzelobjekten. Das erinnert deutsche Anleger an die hiesigen offenen oder geschlossenen Immobilienfonds, die ein ähnliches Konzept verfolgen und viele Einzelprojekte in einen Fonds bündeln um dann ebenfalls durch Mieteinnahmen und Wertzuwächse beim Verkauf Gewinne zu erwirtschaften. Die Plattformen hier bei uns in Europa bieten dem Anleger dagegen die Möglichkeit, die Projekte einzeln auszuwählen, in die er/sie investieren möchte. Da dies wesentlich zeitaufwändiger ist als in ein Portfolio zu investieren, bieten einige Plattformen AutoInvest Features und auch einen Zweitmarkt, um Investitionen einzelner Projekte wieder abstoßen zu können.

Wie sehen die Eckdaten der US- und EU-Plattformen im Vergleich aus? Die beiden bekanntesten P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen in den USA sind Fundrise und RealtyMogul. Für Europa treten an: Estateguru* und Exporo*. Hier der Vergleich dieser vier Plattformen im Steckbrief:


Sitz

USA

USA

Estland

Deutschland

Gründung

2010

2013

2013

2014

Investoren

500.000+

190.000+

45.000+

25.000+

Finanziertes Volumen

4.900 Mio. USD

500 Mio. USD

200 Mio. EUR

566 Mio. EUR

Mindestinvest

500 USD

5.000 USD

50 EUR

500 EUR (Entwicklung)

1.000 EUR (Bestand)

Rendite jährlich

9,47%

7,7%

11,86%

5,8% (Entwicklung)

4,4% (Bestand)

Finanzierungstyp

Bestand

Bestand

Entwicklung

Entwicklung, Bestand

Investitionsmöglichkeiten

4 Portfolios

2 Portfolios

Einzelprojekte

Einzelprojekte

Zinszahlung

quartalsweise

monatlich

Je nach Projekt

Endfällig (Entwicklung)

Quartalsweise (Bestand)

Wie fällt der Vergleich der Plattformen USA vs. Europa aus?

  • Die amerikanischen Plattformen haben mehr Investoren für sich gewinnen können und auch bereits ein größeres Projektvolumen finanziert. Das ist auch nicht verwunderlich, da sie bereits etwas länger am Start sind und der US-Markt sehr groß ist. Die Bevölkerung der EU ist zwar mit rund 450 Millionen Einwohnern (natürlich bereits nach dem Brexit) größer als die der USA mit knapp 330 Millionen, der europäische Gesamtmarkt ist aber für die Plattformen durch Sprachbarrieren und verschiedene länderspezifische Rechtsbedingungen lange nicht so einfach zu erschließen wie der US-Markt.
  • Der Mindestinvest liegt mit 500 USD und sogar 5.000 USD bei den US-Playern weitaus höher als wir das von heimischen Anbietern gewohnt sind.
  • Die jährliche Rendite der amerikanischen Portfolios liegt mit 9,47% und 7,7% weitaus höher als bei Exporo* mit 5,8% (Exporo Bestand kommt sogar nur 4,4%), jedoch niedriger als bei Estateguru mit 11,86%. Nicht zu vergessen: Die aus Bestandsobjekten bestehenden US-Portfolios weisen ein niedrigeres Risiko auf als die hauptsächlich in Entwicklungsprojekte finanzierenden EU-Anbieter.
  • Investitionsmöglichkeiten: Fundrise und RealtyMogul bieten nur 4 bzw. 2 Portfolios zur Investition an. Bei Estateguru* und Exporo kann/muss man über die Jahre aus hunderten von Einzelprojekten wählen. Durch den AutoInvest bei Estateguru kann man den Zeitaufwand reduzieren.

Welches Angebot ist für Anleger denn nun attraktiver?

  • Rendite/Risiko-Verhältnis: Vom Rendite/Risiko-Verhältnis her liegen die amerikanischen Plattformen vorne. Renditen von 7-10% für Investitionen in Bestandsobjekte sind in Europa nur schwer zu realisieren. In Europa kommt man eher auf 3-6% bei den P2P Plattformen. Schielt man zu offenen Immobilienfonds wird man mit rund 3% auch nicht glücklicher und ob man das Risiko eingehen möchte, über oftmals 10 Jahre oder mehr in geschlossenen Immofonds hierzulande zu investieren um dann hoffentlich 6-7% realisieren zu können, ist auch fraglich. Dann bleiben noch börsengehandelte Immobilien-AGs (REITs), wobei man hier jedoch die Volatilität der Börsen in Kauf nehmen muss. Mit Entwicklungsprojekten kann man in Europa auf einigen Plattformen (wie Estateguru*) sogar mehr als 10% Rendite erwarten, nur ist das Risiko dann auch höher als bei Bestandsobjekten. 1:0 für die USA.
  • US-Komfort gegen EU-Individualität: Die Anlage in ein oder zwei US-Portfolios ist wesentlich einfacher und komfortabler als das Auswählen vieler Einzelprojekte. Allein das AutoInvest-Feature kann einen da retten, wenn der Zeitaufwand klein gehalten werden soll. Wenn ich jedoch explizit die Einzelobjekte auswählen möchte, dann bin ich bei den EU-Anbietern besser aufgehoben. Das ist bei unseren amerikanischen Freunden nur bei sogenannten „Private Placements“ möglich; die gehen aber häufig erst bei 25.000 USD Mindestinvest pro Projekt los. Das dies eine Geschmacksfrage ist: 2:1 für die USA.
  • Mindestinvest: Hier liegt Europa klar vorne. Schon mit 50 EUR (Estateguru*) oder sogar schon mit 10 EUR (Bergfürst*) können Anlieger sich an Immobilienfanzierungen über die Crowd beteiligen. Investoren auf den US-Plattformen können erst mit 500 USD oder sogar 5.000 USD einsteigen. Das macht 2:2.

Fazit

Die US-Plattformen im Immobilien Crowdfunding Bereich punkten mit einem besseren Rendite/Risiko-Verhältnis. Der niedrigere Mindestinvest der EU-Anbieter macht die hiesigen P2P Investitionsangebote dagegen sehr attraktiv. Bei der Auswahl der Finanzierungsmöglichkeiten liegt es im Auge des Betrachters: US-Komfort gegen EU-Individualität.

Welche Voraussetzungen muss ein Anleger erfüllen, um bei Fundrise, RealtyMogul oder anderen amerikanischen P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen investieren zu können? Und welche Portfolios werden konkret angeboten? Darum geht es im Folgeartikel: US-Immobilien mit hohen Renditen: P2P Crowdfunding macht’s möglich

Was ist deine Meinung zu diesem USA vs. Europa Vergleich? Schreib dazu gerne etwas in die Kommentare.

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