Meine P2P Immobilien Investments – 3 Jahre, 18 Plattformen und 200 Projektbeteiligungen später

Es ist jetzt fast genau 3 Jahre her, dass ich mein erstes Investment auf einer P2P Plattform getätigt habe. Am 11. Februar 2017 erhielt ich eine Email mit dem Satz: „Vielen Dank für Ihre Investition in das Projekt Herriotstrasse auf EXPORO!“. Ein kleiner Schritt für mich als Kleinanleger, aber ein großer für die Menschheit! Na gut, so weltbewegend war das natürlich nicht. Aber für mich war das auf jeden Fall ein Schritt, der nachhaltige Bewegung in mein Portfolio gebracht und mir die P2P Welt eröffnet hat. Zu diesem Zeitpunkt gab es auf allen deutschen Immobilien Crowdinvesting Plattformen gerade mal 10 zurückgezahlte Projekte. Deshalb hatte ich für meinen ersten Versuch nach einem Kurzläufer mit wenig Risiko gesucht. Das Projekt Herriotstrasse in Frankfurt am Main passte für mich genau; es brachte 4,75% jährliche Zinsen über 10 Monate. Im Dezember 2017 erhielt ich dann taggenau die Rückzahlung meines Investments einschließlich der Zinsen. Es fing also gut an aus meiner Sicht.

Mittlerweile habe ich auf 18 verschiedenen P2P Plattformen in Immobilienprojekte investiert. Außerdem habe ich auch auf diversen anderen P2P Plattformen in Verbraucher- und Geschäftskredite investiert. Um jedoch nicht Äpfel mit Birnen zu vergleichen, geht es in diesem Artikel ausschließlich um Geldanlage in Immobilien. Die folgende Grafik gibt einen Überblick, wann ich auf welchen der Plattformen aktiv war bzw. noch immer bin:

Abb. 1: P2P Immobilien Investment nach Plattformen

Diversifikation

Wie ihr seht, ist eine breite Streuung meines Investments das A und O für mich: Diversifikation über Plattformen und Länder hinweg. Nach Ländern, bezogen auf den Sitz der Plattform, sieht es folgendermaßen aus (in der chronologischen Reihenfolge der ersten Investition):

Warum bin ich auf einigen Plattformen nicht mehr aktiv?

Lendy, Propertymoose, Fundingsecure, Propertypartner: Das Währungsrisiko und der Brexit waren für mich die Gründe, warum ich Anfang bis Mitte 2019 aus allen Plattformen im Vereinigten Königreich ausgestiegen bin. Bei Lendy war ich etwas zu spät dran, denn zwei Projekte waren ausgefallen und die Beteiligungen konnten daher nicht mehr auf dem Zweitmarkt verkauft werden. Dann ging die Plattform auch noch in Konkurs und ich warte daher geduldig auf die Rückzahlung, falls das Kapital durch Verkauf der teils fertiggestellten Projekte zurückgewonnen werden kann und die dann vorhandenen Vermögenswerte nicht von den Kosten der Insolvenzverwaltung aufgezehrt werden. Fundingsecure habe ich übrigens nicht als „Plattform insolvent“ farblich in der Grafik markiert, da ich vor der Insolvenz meine Geldanlage vollständig abziehen konnte. Glück gehabt.

Reacapital: Die Zinsen waren mir mit um die 5% dann doch zu niedrig und es ist jetzt auch schon eine lange Zeit her, dass dort überhaupt ein neues Projekt finanziert wurde.

Zinsland: Nachdem mehrere Projekte ausgefallen waren, hatte ich kein großes Vertrauen mehr in die Due Diligence Prüfung der angebotenen Finanzierungsmöglichkeiten. Kann natürlich auch einfach nur Pech gewesen sein, aber da es bessere Alternativen gab, habe ich dort nicht weiter investiert. Inzwischen wurde Zinsland ja der Marke Exporo einverleibt und bietet daher auf dem eigenen Portal keine neuen Projekte an.

Engel & Völkers: Auch hier sind mir die Zinsen zu niedrig, oftmals unter 5%.

Rendite

„Jetzt mal Butter bei die Fische“: Im Durchschnitt haben die ca. 200 Projektbeteiligungen über alle Plattformen hinweg unabhängig vom aktuellen Status eine zu erwartende Rendite von 9,1%. Die bereits beendeten Projekte haben eine jährliche Rendite von 8,7% erwirtschaftet. Für die momentan noch laufenden Investitionen erwarte ich eine jährliche Rendite von 9,7%. Bei diesen Werten sind Verluste durch Ausfälle nicht eingerechnet. In meiner Kalkulation rechne ich damit, dass 2% der Projekte ausfallen, was mich ca. 1% Rendite kosten mag, so dass die effektive Rendite mittelfristig hoffentlich etwas über 8% liegen wird. Wer sich wundert, wie ich auf 1% Renditeverlust komme, kann sich diesen Beitrag dazu kurz anschauen.

Zukunft

Immobilieninvestments auf P2P Plattformen werden weiterhin ein wichtiger Bestandteil meines Portfolios sein. Um den zeitlichen Aufwand zu reduzieren, möchte ich langfristig nur auf 6 bis 8 Plattformen aktiv sein. Und ich werde versuchen, eine zu erwartende Rendite von 10% zu erreichen, so dass die tatsächliche Rendite nach Verlusten hoffentlich 9% beträgt. Ich werde meine Beteiligungen auf der spanischen Plattform Housers auslaufen lassen und mich dann dort verabschieden. Der Track Record ist leider schlechter als bei anderen Anbietern, obwohl ich den Internetauftritt und auch die Projektauswahl grundsätzlich super finde. Auch beim französischen Anbieter Weeximmo werde ich keine neuen Investitionen tätigen, sondern die aktuellen Finanzierungen nur auslaufen lassen. Es gibt ein sehr dünnes Angebot von neuen Projekten (ca. 5 pro Jahr) – da halte ich mich lieber an die großen europäischen Plattformen, die wöchentlich neue Beteiligungsmöglichkeiten verfügbar machen. Auf folgenden 8 Plattformen bleibe ich vorerst aktiv: Exporo*, Bergfürst*, Crowdestate*, Estateguru*, Dagobertinvest*, Fundimmo, Clubfunding, Homunity.

Was sind die besten P2P Immobilien Plattformen?

Ich empfehle Estateguru*, Exporo* und Dagobertinvest*.

Sind P2P Immobilien Kredite seriös?

Die Kredite sind in der Regel mit einer Hypothek auf die Immobilie besichert.

Wo finde ich noch mehr P2P Plattformen?

Im großen interaktiven Vergleich der P2P Plattformen!

Für P2P Investoren und Interessierte: Was machst Du genauso? Oder was machst du anders und warum? Welche Plattform/Info fehlt? Schreib es einfach in die Kommentare zu diesem Artikel.

Welche P2P Plattformen sind von der neuen EU-Regulierung betroffen und was ändert sich für Anleger?

In diesem Jahr wird eine neue EU-weite Regulierung von Crowdfunding Plattformen in Kraft treten. Plattform-Betreiber können dann den Status European Crowdfunding Service Provider (ECSP) erhalten. Was genau dahinter steckt, wurde hier erläutert. In diesem Artikel geht es um die (möglichen) Auswirkungen für Investoren.

Abb. 1: Der mehr oder weniger versierte Anleger erhofft sich Vorteile von der neuen EU-Regulierung (Bild von mohamed Hassan auf Pixabay)

Welche Plattformen betrifft die neue EU-Regulierung?

Das ist natürlich die erste Frage eines Anlegers. Mintos*, Bondora*, Estateguru*, Flender*, Seedrs*, Exporo*, Dagobertinvest* etc. – wen wird es betreffen? Es geht insbesondere um Plattformen, die Kredite und Crowdfunding für Unternehmen anbieten. Auch einen Großteil der Immobilienprojekte wird es treffen, da dabei im engeren Sinne ebenfalls Unternehmen finanziert werden, die auf Immobilienentwicklungen fokussiert sind. So haben zum Beispiel Estateguru* und Clubfunding kürzlich in ihren Newslettern auf diese künftigen europaweiten Regelungen hingewiesen. Prämienbasiertes (reward based) Crowdfunding oder Kredite an Privatpersonen (Verbraucherkredite) sind davon aber nicht betroffen. Da werden jetzt viele Investoren aufatmen! Oder ist es sogar ein Nachteil, das diese Sparten nicht von den neuen EU-Regelungen betroffen sind? Das wird sich im Endeffekt erst später in der Praxis zeigen, wenn die Regelungen angewandt werden und man die Auswirkungen sieht. Einige Plattformen bieten verschiedenste Arten von Finanzierungen an (wie z.B. Mintos). Da wird es also auch interessant werden zu sehen, inwieweit die Regelungen bei den unternehmensbezogenen Finanzierungen umgesetzt werden, während die Verbraucherkredite davon nicht betroffen sind.

Bessere Diversifikation

Plattformen, die bisher nur oder hauptsächlich für Investoren in ihrem EU-Heimatland verfügbar waren, wird es wesentlich einfacher gemacht, sich für alle Anleger EU-weit zu öffnen. Das mag einige Anbieter motivieren, ihren Webauftritt in Englisch oder Deutsch zu übersetzen. Ich denke da insbesondere an Plattformen für Immobilien Crowdinvesting aus Frankreich (wie Wiseed, Clubfunding oder Fundimmo) aber auch an die schwedische Plattform Tessin. Auch für amerikanische und asiatische Anbieter wird es nun interessant, den gesamten europäischen Markt mit einer Bevölkerung von 450 Millionen über eine einzige Registrierung als European Crowdfunding Service Provider (ECSP) erschließen zu können. Ich bin auf jeden Fall gespannt und hoffe, dass der Markt in Europa dadurch einen richtigen Boost bekommt.

Bessere Vergleichbarkeit von Projekten

Da zu allen Projekten europaweit ein key investment information sheet (KIIS) veröffentlicht werden muss, erhöht dies grundsätzlich die Vergleichbarkeit der Angebote sogar über Plattformen hinweg. Das ist natürlich wesentlich abhängig davon, in welcher Form und Detailtiefe die Informationen über finanzielle Risiken, Insolvenzrisiken, Kosten und Projektauswahlkriterien dann schlußendlich publiziert werden (müssen). Aus meiner Erfahrung würde die einheitliche Darstellung der wirtschaftlichen Situation des Darlehensnehmers und detaillierte Informationen zu den Schlüsselpersonen uns Anlegern eine gute Entscheidungsgrundlage bieten. Ob dies jedoch im KIIS enthalten ist und in welcher Form, das bleibt abzuwarten.

Fraglicher Investorenschutz

Ob die erweiterten Informationen und Warnungen für die sogenannten nicht versierten Anleger (non sophisticated investor) nun tatsächlich einen effektiven Schutz versprechen, ist aus meiner Sicht fraglich. Siehe Details dazu in diesem Artikel unter dem Punkt Investorenschutz.

Was fehlt in der neuen EU-Regulierung?

Ausfallraten offenlegen

Die Plattformen sollten dazu verpflichtet werden, nicht nur ihre Erfolgsquote, sondern auch die Projektausfälle offenzulegen, und dies am besten klar und deutlich auf ihrer Webseite zu veröffentlichen. Das ist leider nicht Teil der neuen EU-Regelungen.

Schutz vor Insolvenz der Crowdfunding-Plattform

Die Investitionen der Anleger auf Crowdfunding-Plattformen sind nicht so geschützt wie Bankeinlagen. Deswegen gibt es als Risikoprämie natürlich auch eine wesentlich höhere Rendite. Denn es droht der Totalausfall des Investments bei Insolvenz des Kreditnehmers. Die aktuelle Einschätzung der Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) dazu findet sich hier. Darüberhinaus schwebt über den Einlagen das Damokles-Schwert der Plattform-Insolvenz. Deswegen sollten Mechanismen festgelegt werden, damit Anleger ihre Investitionen zumindest nicht verlieren, sollte die Plattform in Konkurs gehen.

Die Europäische Verbraucherorganisation (BEUC), die als Dachverband für 45 nationale Verbraucherorganisationen fungiert, hat die neue EU-Regulierung als verpasste Gelegenheit bezeichnet. In ihrem Bericht werden außer den beiden oben genannten Punkten noch weitere Vorschläge zu einer besseren Regulierung gemacht. Den ausführlichen Bericht in Englisch findet ihr hier.

Track-Record / Leistungsdaten der Plattform offenlegen

Da Anleger im Allgemeinen mit kleinen Summen in eine große Zahl von Projekten investieren, ist es fraglich, ob sie sich vor jeder Investition die Zeit nehmen, das key investment information sheet (KIIS) zu analysieren. Gerade wenn mit AutoInvest gearbeitet wird, spielen detaillierte projektbezogene Informationen eher eine Nebenrolle. Die entscheidende Information für einen Investor liegt daher nicht unbedingt in den Details eines Projekts, sondern im Track Record der gesamten Plattform: Durchschnittliche erzielte Rendite, Anteil der Projekte mit Zahlungsverzögerungen, Ausfallraten, Inkassostrategien.

Der Verband deutscher Kreditplattformen empfiehlt daher die Einführung eines Plattform-basierten KIIS anstelle von detaillierten projektbezogenen Informationen. Nachzulesen in ihrem Positionspapier zur europäischen Verordnung.

Wann geht’s los?

Investoren werden wahrscheinlich erst Ende diesen Jahres oder sogar erst in 2021 die Änderungen spüren. Denn die Verordnung muss noch vom EU Wirtschaftsausschuss und dann vom gesamten EU Parlament gebilligt werden, womit im ersten Quartal 2020 zu rechnen ist. Dann steht den nationalen Regulierungsbehörden eine Übergangsfrist von 12 Monaten zur Verfügung, dies umzusetzen. Die Plattformen haben dann abermals 6 Monate Zeit, die neuen europäischen Anforderungen zu erfüllen.

Fazit

Investoren können auf mehr Player im gesamteuropäischen Crowdfunding Markt hoffen, wenn die EU-Regulierung umgesetzt wird. Das scheint die eigentliche Stoßrichtung der neuen Regelungen zu sein. Die Vergleichbarkeit von Projekten könnte sich plattformübergreifend durch die Einführung des KIIS erhöhen. Die Offenlegung von Ausfallraten und anderen Leistungsdaten der Plattformen und auch der Investorenschutz bei Insolvenz der Plattformen wurden leider nicht verbessert.

Wie bewertest Du die Auswirkungen der neuen EU-Regulierung von Crowdfunding Plattformen auf uns als Investoren? Ist das ein Schritt nach vorn oder eher eine verpasste Chance? Ich freu mich auf Deine Meinung dazu. Schreib es einfach in die Kommentare zu diesem Beitrag.

Neue EU-Regulierung von Crowdfunding Plattformen in 2020 – Was steckt dahinter?

In diesem Jahr wird eine neue EU-weite Regulierung von Crowdfunding Plattformen in Kraft treten. Am 18. Dezember 2019 haben sich die EU Institutionen (der Europäische Rat, die Europäische Kommission und das Europäische Parlament) auf eine Regelung geeinigt, die die Einführung eines neuen Status European Crowdfunding Service Provider (ECSP) vorsieht. Wer die Pressemitteilung des Europäischen Parlaments vom 19. Dezember 2019 im genauen englischen Wortlaut nachlesen möchte, findet sie hier: EU rules to boost European crowdfunding platforms agreed

Die Europäische Kommission in Brüssel

Abb. 1: Die Europäische Kommission in Brüssel (Bild von Dimitris Vetsikas auf Pixabay)

Warum eine neue EU-Regulierung?

Die Europäischen Kommission nennt folgenden Hauptgrund für die neue EU-Regulierung (Übersetzung von mir):

Der EU-Markt für Crowdfunding ist im Vergleich zu anderen großen Weltmärkten unterentwickelt. Eine der größten Hürden für Crowdfunding-Plattformen, die ihre Dienste grenzüberschreitend anbieten möchten, ist das Fehlen gemeinsamer Regeln in der gesamten EU. Dies erhöht die Compliance- und Betriebskosten und verhindert, dass Crowdfunding-Plattformen expandieren. … Sobald die neue Verordnung auf EU-Ebene verabschiedet wurde, können Plattformen einen EU-Pass beantragen, der auf einem einzigen Regelwerk basiert. Dies erleichtert es ihnen, ihre Dienstleistungen in der gesamten EU anzubieten.

Der Crowdfunding Markt in der EU ist tatsächlich „unterentwickelt“ – er macht nur einen Bruchteil des Crowdfunding Markts in den USA oder in China aus. Das soll sich nach Aussage der EU Kommission ändern und dazu dient diese EU-Regulierung.

Die offizielle Webseite der Europäischen Kommission zum Thema Crowdfunding findet ihr übrigens hier, wobei die meisten Inhalte jedoch nur auf Englisch sind.

Worum geht es?

1. Zugang zum gesamten europäischen Markt erleichtern

Bisher müssen sich die Crowdfunding Plattformen in jedem EU-Land separat bei den nationalen Regulierungsbehörden registrieren lassen und damit den unterschiedlichen lokalen Anforderungen entsprechen. Das kostet viel Zeit und Geld und es schreckt so manche Plattform davon ab, in andere EU Länder zu expandieren. In Zukunft reicht eine einmalige Registrierung als European Crowdfunding Service Provider (ECSP), um in allen EU-Ländern aktiv sein zu können. Dies erschließt den Markt in 27 Mitgliedstaaten der Europäischen Union mit rund 450 Millionen Einwohnern (Zahlen natürlich bereits nach dem Brexit).

2. Investorenschutz

Investoren werden als sophisticated investor oder non sophisticated investor eingestuft, was ich am ehesten mit versierter Anleger und nicht versierter Anleger übersetzen würde. Nicht versierte Anleger werden eingehender über die Risiken informiert und gewarnt, falls ihre Investition 1.000 Euro oder 5 Prozent ihres Nettovermögens übersteigt. Außerdem werden ihnen 4 Tage zum Überdenken der Entscheidung eingeräumt (reflection period). Das liest sich für mich wie eine Widerrufsfrist, aber wir müssen wohl abwarten, wie dies von den Plattformen konkret umgesetzt werden wird.

Außerdem muss den Anlegern zu jedem Projekt ein key investment information sheet (KIIS) zur Verfügung gestellt werden. Dabei geht es insbesondere um Informationen über finanzielle Risiken, Insolvenzrisiken, Kosten und Projektauswahlkriterien.

3. Finanzierungslimit

Die Unternehmen, die als Darlehensnehmer oder Projektentwickler auftreten, können über einen Zeitraum von 12 Monaten maximal 5 Millionen Euro finanzieren lassen. Diese Grenze gilt nicht pro Projekt, sondern für alle Projekte desselben Unternehmens in einem fließenden Zeitraum von 12 Monaten.

Wann geht’s los?

Die Verordnung muss noch vom EU Wirtschaftsausschuss und dann vom gesamten EU Parlament gebilligt werden, womit im ersten Quartal 2020 zu rechnen ist. Dann steht den nationalen Regulierungsbehörden eine Übergangsfrist von 12 Monaten zur Verfügung, dies umzusetzen. Die Plattformen haben dann abermals 6 Monate Zeit, die neuen europäischen Anforderungen zu erfüllen.

Fazit

Die neue EU-Regulierung soll Crowdfunding Plattformen den Zugang zum gesamten europäischen Markt erleichtern und den Investorenschutz verbessern. Beides ist bitter nötig. Inwieweit diese Ziele mittels dieser neuen Regelungen erreicht werden, hängt jedoch wie so oft von der konkreten Umsetzung ab. Auf jeden Fall darf man gespannt sein, ob dies eine größere Dynamik in den EU Crowdfunding Markt bringt.

Wie sinnvoll ist diese neue EU-Regulierung aus Deiner Sicht? Welche Auswirkungen hat das für uns als Investoren? Ich freu mich auf Deine Meinung dazu. Schreib es einfach in die Kommentare zu diesem Beitrag.

Update 10.02.2020: Im Folgeartikel wird auf die (möglichen) Auswirkungen für Anleger näher eingegangen: Welche P2P Plattformen sind von der neuen EU-Regulierung betroffen und was ändert sich für Anleger?