Immobilien als Altersvorsorge?

TTom · Anmeldedatum: 09.10.2011 Beiträge: 1426

Habe einen interessanten Blogbeitrag gefunden in denen die Berechnung von wichtigen Kennziffern wie Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite, Wertsteigerungsrendite und Objektrendite erklärt wird.
https://zendepot.de/immobilien-kaufen-und-vermieten-lohnt-sich-das/

Wenn ein Angebot vorliegt kann man sich diese Kennziffern dann anhand der Formeln ja mal berechnen und entscheiden, ob sich eine Investition unter den vorliegenden Risiken lohnt.

Jetzt verstehe ich auch den Vorteil der Fremdfinanzierung:
Durch den Leverage-Effekt bekommt man bei einer positiven Wertentwicklung quasi Rendite auf Fremdkapital, was die Eigenkapitalrendite hebelt.

nobodyofconsequence · P2P Legende Anmeldedatum: 02.09.2007 Beiträge: 5207

TTom · Anmeldedatum: 09.10.2011 Beiträge: 1426

Für wie stabil haltet ihr denn bei Immobilien die Wertentwicklung - insbesondere in A und B-Lagen? Mich irritiert etwas, dass man da je nach Quelle total unterschiedliche Aussagen findet:
Manche warnen davor, dass wir uns in einer Blase befinden. Wieder andere sagen, A Lagen werden weiterhin stabil beliben.

Hört sich für mich jetzt erstmal etwas spekulativ an. Fragt man einen Makler heißt es natürlich, dass sei alles super sicher... Rolling Eyes

_________________
Aktive P2P-Investments:
Bondora, Mintos
Auslaufend/Historisch: Estateguru*, Reinvest24*, Bondster*, Investly*, Funding Circle*, Auxmoney*, Lendermarket

nobodyofconsequence · P2P Legende Anmeldedatum: 02.09.2007 Beiträge: 5207

Tja, wie es halt so ist mit Prognosen, sie sind unsicher, vor allem, wenn sie sich auf die Zukunft beziehen.

WISSEN tut das alles keiner.

Ich kann nur für Berlin sprechen, da scheint mir die Preisschraube langsam zu Ende gedreht zu sein. Es wird wahnsinnig viel gebaut und Neubauten scheinen sich nicht mehr von alleine zu verkaufen, ich bekomme jetzt wieder öfter cold calls von Maklern, die mir ihr neuestes Projekt andrehen wollen.
Andererseits steigen die tatsächlich realisierten Preise offenbar bisher munter weiter...

scrooge · Anmeldedatum: 15.05.2009 Beiträge: 2103 Wohnort: Hamburg

hier in Hamburg ist das mittlerweile kaum mehr nachzuvollziehen. 4000€/qm ist nicht ungewöhnlich für Wohnungen in nicht-Toplage und alles andere als Toprenoviert.
dazu noch die Nebenkosten. Wenn man sich den Mietspiegel anguckt fragt man sich wie das als Anlageobjekt funktionieren soll.

nobodyofconsequence · P2P Legende Anmeldedatum: 02.09.2007 Beiträge: 5207

Wo liegen denn die Mieten so in Hamburg?
Berlin liegt in guten Lagen inzwischen bei 15€, da sind solche Kaufpreise schon noch finanzierbar, wenn Du das auch bekommst.

OK, in anderen Lagen hast Du eher 9, das ist dann schon ne andere Story.

scrooge · Anmeldedatum: 15.05.2009 Beiträge: 2103 Wohnort: Hamburg

ich schätze der Mietspiegel ist so ähnlich wie in Berlin. Bei Neuvermietungen hält sich wohl sowieso kaum einer dran. Es sei denn man hat die Wohnung schon vor 10 Jahren oder noch früher gekauft. Dann hat man natürlich mehr Spielraum.

TTom · Anmeldedatum: 09.10.2011 Beiträge: 1426

Ich habe ein Angebot bekommen für eine Wohnung in Düsseldorf, recht zentral gelegen für ~150.000 Euro.
Da ich neu in dem Thema bin und nicht wirklich Ahnung habe, bin ich erstmal von der Summe erschrocken gewesen. Etwas über Kredite bzw. Hypotheken zu finanzieren ist mir bisher irgendwie fremd gewesen.

Von den 150.000 Euro sollten nur die Kaufnebenkosten als Eigenkapital (~11.000) eingesetzt werden. Finanzierung mit einer Bank (über 30 Jahre bei 10 Jahren Zinsbindung) hatte der Makler schon abgeklärt gehabt. Habe dem Makler jetzt aber erstmal abgesagt mit den Begründungen, dass mir das ein bis zwei Hausnummern zu groß ist, ich dann erst nach circa 30 Jahren Cash Flow positiv bin und auch zu viel Risiko drin steckt und ich über verschiedene Anlageklassen diversifizieren will. Meine Vorstellungen waren vielleicht eine Immobilie von circa 75.000 gewesen mit dem Ziel, diese möglichst schnell abzuzahlen (was natürlich auch den Hebeleffekt bei der Eigenkapitalrendite minimiert). Wirklich verstehen konnte er vor allem meine Fixierung auf den Cash Flow nicht. Die Argumentation war, dass man ja auch nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen kann und in der Zwischenzeit erheblich Rendite kassiert (gehebelte Eigenkapitalrendite, Mietrendite deckt z.T. die Tilgung) und mir die Bank wohl auch 300.000 genehmigt hätte und er schon auf 150.000 runter gegangen sei.

Hatte ein paar Nächte darüber geschlafen, aber habe halt kein wirklich gutes Gefühl gehabt und daher abgesagt.

Wie seht ihr das? Sollte man bei Immobilien wirklich nicht so sehr auf den Cash Flow schauen und im Zweifel darauf setzen, dass man die Immobilie nach zehn Jahren wieder los werden kann? Wie sieht das die Bank, wenn ich z.B. in fünf Jahren ein Eigenheim bauen lassen will? Hat dann eine fremdvermietete Immobilie positiven oder negativen Einfluss auf eine zweite Hypothek? Lieber eine Immobilie in A-Lage oder vielleicht doch eher zwei jeweils in B-Lagen zum halben Preis? Oder von Immobilien als Anfänger doch lieber die Finger lassen?
_________________
Aktive P2P-Investments:
Bondora, Mintos
Auslaufend/Historisch: Estateguru*, Reinvest24*, Bondster*, Investly*, Funding Circle*, Auxmoney*, Lendermarket

scrooge · Anmeldedatum: 15.05.2009 Beiträge: 2103 Wohnort: Hamburg

bei dem Beispiel wäre es erstmal interessant zu wissen um was für eine Immobilie es handelt (Größe, Zustand) und was für einen monatlichen Ertrag man erhält (Kaltmiete abzgl. Kosten). Und was für Zinsen würdest du denn für den Kredit zahlen? Und wieviel EK könntest du aufbringen? Und was hast du monatlich übrig für eine Kreditrate.
Die ganzen Hebel würde ich für die Entscheidungsfindung beiseite lassen. Die verwirren nur. Die Kaufnebenkosten scheinen mir übrigens recht niedrig angesetzt.

TTom · Anmeldedatum: 09.10.2011 Beiträge: 1426

Es handelt sich um eine frisch renovierte 50 qm große Wohnung. Der Zinssatz wäre auf 1.79% für zehn Jahre festgeschrieben. Für die restliche Zeit wurde im Rechenbeispiel ein Zinssatz von 2.88% angenommen. Die Nettokaltmiete beträgt im ersten Jahr 5120 Euro, wobei mit einer jährlichen Mietsteigerung von 2% gerechnet wird. Die Kosten betragen jährlich 693 Euro, welche auch Rücklagen für etwaige anfallende Renovierungen enthalten (Ertrag = 4427 EUR im ersten Jahr). Zinskosten im ersten Jahr wären dann ~2600 Euro.

Eigenkapital könnte ich vielleicht so 20.000 oder bis zu 35.000 aufbringen, wenn ich es aus anderen Anlageformen (ETFs und P2P) abziehen würde.

Monatlich ist halt einiges übrig. Aber ich will in den nächsten Jahren evtl. auch mal ein paar teurere Anschaffungen tätigen können.
_________________
Aktive P2P-Investments:
Bondora, Mintos
Auslaufend/Historisch: Estateguru*, Reinvest24*, Bondster*, Investly*, Funding Circle*, Auxmoney*, Lendermarket

Cavy · Anmeldedatum: 18.04.2014 Beiträge: 1245

nobodyofconsequence · P2P Legende Anmeldedatum: 02.09.2007 Beiträge: 5207

Normalerweise würde ich von "ohne EK" die Finger lassen, weil die Kreditkonditionen dann meist zu schlecht werden (werden ab 10-25% EK besser, weil die Bank dann einen Risikopuffer hat), die von Dir genannten klingen aber gar nicht so schlecht.
Was ich auf jeden Fall nicht machen würde, sind so Stunts wie EK durch eine abgetretene Lebensversicherung zu ersetzen und so, das machen Banken und vor allem Vermittler gelegentlich, ist aber beim Verkauf ganz übel für Dich.

Ich denke mal in guter Lage in Düsseldorf wirst Du drunter nix bekommen, 50qm ist ja schon nicht sehr groß. Das sind dann 3k/qm, in Berlin würdest Du damit schon keine Top-Lage mehr bekommen und ich hätte zumindest in der Vergangenheit Düsseldorf für noch teurer gehalten, hab aber keine echte Ahnung davon.

Mit Billigimmobilien würde ich vorsichtig sein. Das Problem ist, dass die sehr viel riskanter sind weil das die ersten sind, die keiner mehr haben will, wenn der Boom vorbei ist. Das ist was für Zeiten, wenn der Markt am Arsch ist, dann kannst Du da echte Schnäppchen machen aber im Moment eher nicht.
Wenn die wirklich günstig ist, OK, aber um das zu beurteilen, musst Du Ahnung haben.

Wichtig beim Kredit ist, dass Du den auch nach den 10 Jahren bedienen kannst, wobei die Summe dann ja geringer ist, was das Umschulden erleichtert, Du solltest halt auf Tilgung achten. Die 2.88% für die Anschlussfinanzierung halte ich übrigens für optimistisch. Rechne mal, was bei 5% passieren würde, im langfristigen Mittel ist das ein sehr viel realistischerer Zinssatz. Evtl. kannst Du auch eine längere Zinsbindung bekommen.

Wenn die Immobilie gut vermietet ist würde ich die nicht als Nachteil sehen, wenn Du später eine zweite finanzieren willst, wenn da schon ein Teil abbezahlt ist, ist das ja eine zusätzliche Sicherheit. Du musst Dir halt beide Raten gut leisten können, wenn das irgendwie eng zu drohen wird, dann schlagen die Banken auf.

Was Mietnomaden angeht: auch hier würde ich vermuten, dass bessere Lage hilft, weil Du Dir die Mieter dann eher aussuchen kannst.

nobodyofconsequence · P2P Legende Anmeldedatum: 02.09.2007 Beiträge: 5207

scrooge · Anmeldedatum: 15.05.2009 Beiträge: 2103 Wohnort: Hamburg

Zedandi · Anmeldedatum: 02.11.2016 Beiträge: 1486