Immobilien als Altersvorsorge?

erascal · Anmeldedatum: 03.06.2016 Beiträge: 365

Dinge, die zu gut klingen um wahr zu sein, sind es meistens nicht.
Frag deinen "Berater" doch mal, wie viele Immobilien er selbst nach diesem Muster aktuell finanziert.
Was ist das eigentlich für ein Berater? Finanz-, Bank-, ...? Und was ist sein Nutzen aus der Sache?

scrooge · Anmeldedatum: 15.05.2009 Beiträge: 2103 Wohnort: Hamburg

Werbeunterbrechung / Werbung · Verfasst am: 18.10.2017, 10:41 Titel:

mnl · Anmeldedatum: 25.12.2016 Beiträge: 224

nobodyofconsequence · P2P Legende Anmeldedatum: 02.09.2007 Beiträge: 5207

Lendsberg · Anmeldedatum: 03.09.2014 Beiträge: 209

Dann gebe ich auch noch meinen Senf dazu.

Ich denke das größe Problem bei Immobilien als Geldanlage ist für Normalverdiener ist, dass das oft ein viel zu großer Schluck aus der Flasche ist.

Klar hat das Charme, den die Kreditfinanzierung wirkt ja als Hebel und die Inflation frisst meistens die Schulden schneller auf als der Sachwert der Immobilie schrumpft.

Also ich bin bei der Geldanlage aber ein sehr überzeugter Diversifizierer, denn ich wage nicht alle zukünftigen Ereignisse vorhersagen zu können. Ein verteiltes System mag weniger einbringen, die geringeren Chancen reduzieren aber auch das Risiko.

Bei Immobilien haben viele Normalbürger schlicht und ergreifend das Problem das Diversifizierung kaum möglich ist. Jeder sollte sich die Frage stellen ob man in nur eine einzige Einzel-Aktie investieren würde und zwar kreditfinanziert. Ich glaube die meisten Leute würden sagen das wäre doch verrückt. Wieso sollte das bei einer Immobilie denn anders sein? Die Risiken sind ja sogar noch viel größer, bei Immobilien drohen im schlimmsten Fall hohe Nachschusspflichten.

Folgende Risiken stehen hier für mich in Vordergrund und darauf sollte man eine Antwort haben:

1. Ist das ganze ausreichend Diversifiziert? Habe ich nur eine Wohneinheit bedeutet ein Mietausfall 100% Verdienstausfall. Ich denke unter 3-4 Wohneinheiten sollte man das Ganze besser lassen.

2. Rentiert das Risiko einer kreditfinanzierten Investition? Ist man problemlos in der Lage die Raten auch komplett ohne Einkünftige aus der Investition zu finanzieren? Sind weitere umfangreiche Sicherheiten vorhanden? Was passiert wenn die Immobilienepreise massiv einbrechen und der aktualisierte Marktwert der Immobilie nicht mehr als Sicherheit für die Finanzierung ausreichend ist? Da muss man entweder neue Sicherheiten bieten oder es besteht die Gefahr das der Kredit gekündigt wird.

3. Und jemand anderes schrieb es ja schon. Sind immer genügen Barreserven vorhanden um ggf. größere Ausgaben auffangen zu können? Das Risiko das plötzlich teure Reparaturen anfallen ist relativ groß. Mit dem Kaufen allein ist es mittelfristig leider nicht getan. Die Rücklagen der Eigentümergemeinschaften reichen selten für mehr als die laufenden Reparaturen, plus einer kleinen Zusatzreserve. Wenn da in kurzer Zeit mehrere größe Sachen anfallen wird man schnell zusätzlich zur Kasse gebeten.
Ich habe aktuell zwei Wohneinheiten in verschiedenen Anlagen bei denen große Sanierungen notwendig werden. Das war so nicht zu erwarten und folgt aus einer geänderten Gesetzeslage. Die Sanierungen werden für die nächsten Jahre etwa die Kosten von 20 Prozent des Schätzwertes der Immobilie betragen. Das bedeutet jetzt schon absehbar, viele Monate komplette Kaltmietausfälle verteilt auf die nächsten Jahre, weil das Geld direkt wieder reinvestiert werden muss.

Das alles sollte man auf dem Radar haben und sich gut überlegen ob man mit einer Immobilie nicht ein zu großes Klumpenrisiko ins Assett bekommt.

Ich persönlich würde von einzelnen Wohnungen sowieso Abstand nehmen. Ein einzelner Miteigentümer mit Dachschaden reicht und das Leben wird zur Hölle. Es ist wenig lustig alle paar Tage dicke Briefumschläge vom Gericht zu bekommen, Anwalts und Gerichtstermine und am Schluss gewinnt die vollkommen destruktive Gegenpartei gegen die ganzen restlichen Eigentümer wegen eines Formfehlers oder ähnlichen. Normale Menschen macht sowas relativ schnell mürbe.
Wenn, dann ein ganzes Haus über das man die volle Eigentümer-Kontrolle hat.

Das Immobilien mit den nötigen Kentnissen und ab einer kritischen Größe ein riesen Geschäft sind, steht für mich übrigens außer Frage. Für den kleinen Privatanleger gibt es wohl einfachere und sicherere Wege Renditen zu erwirtschaften. Smile

Gruß
Lendsberg

nobodyofconsequence · P2P Legende Anmeldedatum: 02.09.2007 Beiträge: 5207

scrooge · Anmeldedatum: 15.05.2009 Beiträge: 2103 Wohnort: Hamburg

selbstverständlich muss man sich darüber im klaren sein, dass eine Immobilie kein Tagesgeldkonto ist und Risiken beinhaltet.
Allerdings hat man die Möglichkeit diese Risiken zu reduzieren. Das fängt bei der Auswahl des Objektes an. Das inspiziert man vorher und macht sich einen Eindruck über den Zustand und vergewissert sich, soweit das möglich ist ob der Mieter zuverlässig bzw. ein normales Sozialverhalten an den Tag legt. Dann sollte man den Verwalter befragen ob größere Instandhaltungen geplant oder wahrscheinlich sind. Ein Blick auf die Protokolle der Eigentümerversammlungen ist immer hilfreich.
Auch Probleme wie mehrmonatigen Mietausfälle lassen sich auf Dauer meist kompensieren.
Probleme treten meistens dann auf wenn man sich von Banken oder Beratern was aufschwatzen lässt, die immer nur was von Steuern sparen schwadronieren. Viele Fussballprofis können wohl ein Lied davon singen.
Es gibt Millionen von Immobilien in diesem Land. Das es da zahlenmässig eine Menge gibt mit Problemen durch Mietnomaden, etc. ist klar. Aber prozentual scheint mir das minimal.

scrooge · Anmeldedatum: 15.05.2009 Beiträge: 2103 Wohnort: Hamburg

IngoI · Anmeldedatum: 03.11.2017 Beiträge: 2

Für mich ist eine Immobilie eine Geldanlage, wenn ich es selbst nutzen kann und dadurch später die Miete sparen kann. Darauf lege ich meine Planung aus

Polarstern · Anmeldedatum: 02.03.2017 Beiträge: 1422

FuxX · Anmeldedatum: 04.11.2017 Beiträge: 119

scrooge · Anmeldedatum: 15.05.2009 Beiträge: 2103 Wohnort: Hamburg

warum soll das keine Geldanlage sein?
Wenn ich von einer Mietwohnung in eine selbstgenutzte Immobilie umziehe spare ich die Kaltmiete. Ich kann jetzt den Kapitalaufwand gegen die monatlich eingesparten Kosten gegenrechnen und komme so auf eine Verzinsung meines Kapitals. Das ganze auch noch steuerfrei. Im Laufe der Zeit kommen zwar auch noch Reparaturkosten hinzu die normalerweise der Vermieter zu zahlen hätte. Aber die zahle ich in der Mietwohnung über die Mieterhöhungen ja auch. Wobei da ohnehin auch noch mit Mieterhöhungen zu rechnen ist bei denen keine Kosten gegenstehen.
Wie man von einer Geldverbrennungsanlage sprechen kann ist mir ein Rätsel.

nobodyofconsequence · P2P Legende Anmeldedatum: 02.09.2007 Beiträge: 5207

Claus Lehmann · Site Admin Anmeldedatum: 31.08.2007 Beiträge: 17507

Kommt immer auf die Lage und die Gegebenheiten an.
Unser Haus ist inzwischen deutlich mehr Wert als zu der Zeit als wir es vor 20 Jahren gebaut haben, selbst unter Berücksichtigung der Inflation. Und ich wohne nicht in der Großstadt (aber in der Nähe):

Und auch die Kreditarten waren eigentlich immer günstiger als die vergleichbare Miete die wir geazhlt hätten.

Aber wir haben es nicht als Geldanlage betracht, sondern vor allem unter dem Aspekt der Lebensqualität und da hat es unsere Erwartungen auch deutlich übererfüllt.
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